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新城新风 这个春节亦庄不再空荡荡

来源:江西法制在线    时间:2019-02-23 22:24
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  新浪财经讯 2月19日消息,对于房地产市场在粤港澳大湾区的发展前景,近期许多机构透露乐观态度。有机构就认为,“粤港澳大湾区”国家战略规划将成为这一区域经济和房地产市场的长期驱动。

  房企竞争土储先行,珠三角原本就是众多房企重仓之地,近年各大规模房企更是加快了在该地区的土储布局。以碧桂园为例,截至2018年12月31日,碧桂园在大湾区的土地储备已共计5629万平方米,相当于一个中型房企土储总量。

  粤港澳大湾区地产前景被看好

  中共中央、国务院印于2月18日印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》(简称《纲要》)。根据《纲要》,粤港澳大湾区包括香港、澳门(楼盘)和广州(楼盘)、深圳(楼盘)、珠海(楼盘)、佛山(楼盘)、惠州(楼盘)、东莞(楼盘)、中山(楼盘)、江门(楼盘)、肇庆(楼盘),总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万人。

  统计数据显示,2017年粤港澳大湾区11城GDP合计10.1843万亿元,占全国GDP总量的12.4%,是中国最具经济活力的湾区。广东省社会科学院报告指出,粤港澳大湾区经济总量已经超过旧金山湾区,接近纽约湾区水平。

  对于房地产市场在粤港澳大湾区的发展前景,许多机构透露乐观态度。毕马威与汇丰、香港总商会近期联合发布的报告显示,根据对700逾位大湾区企业高管的访问,在“从大湾区发展中受益最多的行业”排名中,房地产行业位列第四,前三名为技术与创新、贸易与物流和金融服务。

  招商证券(600999)(香港)认为,在世界主要湾区中,粤港澳大湾区是当前世界陆地面积最大、人口最多、经济增长最快但发展水平最低、工资最低、城镇化水平最低的湾区,长远来看拥有最大的上升空间。

  “在大湾区规划的促进下,我们预计未来10年区域内人口将增加2,000万左右,GDP以每年约10%的速度增长,房地产市场规模将扩大3倍。”

  东兴证券认为,粤港澳大湾区人口密度不大,随着湾区建设,越来越多的人才涌入大湾区,配合三地政府推出的各项居住福利政策,湾区房地产业会迎来巨大发展机遇。

  房企竞争土储先行大湾区群雄逐鹿

  珠三角原本就是众多房企重仓之地。自粤港澳大湾区方案提出后,各大规模房企更是加快了在该地区的土储布局。

  以碧桂园为例,截至2018年12月31日,碧桂园在大湾区的土地储备共计5629万平方米,未售货量可达4293万平方米,对应货值5763亿,另公司在大湾区还有7887亿潜在货量(包括内地9市7865亿及香港22亿)。2018年,碧桂园在广东地区落地项目109宗地,8535亩,合约投资额578亿。

  万科、恒大、保利和华润等全国性房企虽然没有大湾区土储的单独统计,但是亦基本完成大湾区广东7至9大城市的项目布局。

  据搜狐焦点早前不完全统计,2017年这三家房企在大湾区土储面积分别达到2264万平米、4247万平米和4554万平米(包含在售、待售及前期储备项目在内)。另据克而瑞,仅2017年至2018年4月,万科在大湾区城市的新增总土储面积达1277多万平米,恒大亦达1263多万平米。

  除了龙头房企,总部位于珠三角的大中型房企在当地的土储面积也极为可观,较为突出的有佳兆业、华润置地、富力、龙光、时代中国和雅居乐等。

  根据各家公司2018年半年财报,截至2018年6月30日,龙光地产大湾区土储建筑面积达到2196万平方米,占总土储的比重为61.9%;富力地产在华南地区的权益建筑面积约为1428.8万平米,占总比约45.77%;佳兆业大湾区土地储备面积约为1254万平米,占总比57.0%;华润置地华南大区的土储总建筑面积为1286.7万平方米;

  时代中国土储面积1820万平米,约有58.5%位于粤港澳大湾区,如计入清远(楼盘)项目,则超过90%土储位于珠三角区域;雅居乐在大湾区的7个城市拥有预计总建筑面积约1081万平米的土地储备,占总比30.5%;中国奥园于粤港澳的土储量为738.01万平米,占集团总土储的24.59%。

  此外,自2016年以来,一些外地房企如融创、龙湖、华夏幸福(600340)、泰禾和阳光城(000671)也进军大湾区,招拍挂和收并购双管齐下,在大湾区多个城市均有斩获。

  其中,截至2018年6月30日,融创已经完成大湾区广东9大城市的土储布局,在包括这九大城市以内的广深区域握有土储1432.96万平米;阳光城在珠三角持有土储的计容建面达702.57 万平米,总对价161.5亿元。

  综合性湾区以及多元化业务机遇

  CRIC研究报告指出,“随着粤港澳大湾区的提出,各大房企争相扎推大珠三角地区,除了传统的地产开发外,从长租公寓到城市旧改,从产业小镇到海洋经济,几乎各个领域皆有涉及。事实上,大湾区概念的提出带动了各相关领域的发展,为房企们提供了绝好的多元化业务拓展机遇和空间。”

  根据CRIC整理,2016年-2018年,部分房企在粤港澳大湾区的特色小镇主题已经涵盖了科技、文旅、军民融合、体育健康、新能源汽车等等。同时,许多房企在大湾区积极谋求新业务,例如碧桂园着力发展教育、机器人和农业,保利地产(600048)的养老地产和主题乐园,富力重点打造的医疗康复等等。

  广东省省情调查与对策咨询专家、暨南大学教授胡刚对新浪财经指出,相对于世界其他湾区,粤港澳大湾区将按综合性湾区的发展路径。

  他认为,《粤港澳大湾区发展规划纲要》有五大重点词,分别是发展世界级城市群、科技创新、为“一带一路”提供重要支撑、内地与港澳融合发展示范区和优质生活圈。这意味着在过去提及的科技湾区基础上,粤港澳大湾区也将同步发展产业、商贸、文化等领域。

  手握大量土地的房企如何利用大湾区的综合性发展作为突破口,捕捉多元化业务拓展机遇和空间,值得进一步观察。(新浪财经 王茜)

  尽管中国的货币政策空间大于发达国家,货币政策工具创新也层出不穷,但人民银行也在改变以往的低调模式,越来越频繁地使用政策沟通引导公众预期。

  本刊记者 魏枫凌/文

  判断美联储的行动,不仅要看联储官员做了什么,还要看他们说了什么。这就是金融危机后美联储越来越倚重的政策沟通与预期引导。

  在市场层面,进入2019年,关于中国人民银行是否会降息的预期逐渐升温。根据《证券市场周刊》进行的2019年“远见杯”宏观经济预测,受访的35家学术与金融机构当中有8家机构认为人民银行会在2019年降低存款基准利率25BP。

  降准的预期相比于降息可能更为强烈,空间也更大。在2019年首轮降准落地之后,目前大型银行的法定存款准备金率高达13.5%,中小银行则是11.5%,远高于国际水平。

  除了利率工具和准备金工具之外,在中央银行货币政策的工具箱当中,公众沟通和预期引导成为越来越重要的工具之一。在金融危机后,公众沟通和预期引导被欧美央行频繁使用,一方面是因为欧美量化宽松已经接近零利率甚至是负利率,继续降息的空间十分有限,或者是购买债券面临着二级市场的流动性下降;另一方面,主动使用数量或是价格调控工具或多或少会引发资产泡沫和贫富两极分化,中央银行在长期要关注这些问题,对于过度的宽松货币政策总归有所限制。也有观点认为,即便传统货币政策工具有效果,中央银行也需要加强公众沟通以确保其每一步行动被外界准确理解,进而使得企业和个人能够做出对宏观经济有利的微观决策。

  在以往,货币政策保持着浓厚的神秘色彩,中央银行对外沟通并不频繁。现在,公众沟通和预期引导也被人民银行频繁使用,成为近年来货币政策不可或缺的部分。

  逆周期调控与结构性货币政策

  1月8日,人民银行行长易纲接受多家中央媒体联合采访时介绍了如何用稳健的货币政策来强化逆周期调节。

  货币政策的逆周期一方面体现在当总需求下行时要通过刺激措施降低实际利率或是扩大信贷供给,扩大总需求。但这是传统经济学不考虑金融机构这一传导中介时的政策思路。实际上,另一方面,在货币政策的传导出现问题时,中央银行需要对冲金融机构顺周期的行为,采取一些逆周期政策。

  结合2019年以来人民银行关于货币政策的预期引导,人民银行希望保证实际利率不要降得太低,或者说,目前人民银行十分看重内外均衡,在2019年物价下行的情况下,不认为有很大的降低实际利率的空间。因此,作用于金融机构激励机制的方面的逆周期政策可能在这一轮换调控当中比降低利率或是信贷窗口指导更为重要。

  基于这一背景,再来看易纲所说的“中央经济工作会议召开后,人民银行进一步强化逆周期调节,着力缓解信贷供给的制约因素”,并没有提到直接扩大总需求的措施,而主要是“会同有关部门加快推进银行发行永续债补充资本,完善普惠金融定向降准考核口径,新年伊始宣布降准释放流动性1.5万亿元,1月下旬将实施首次定向中期借贷便利(TMLF)操作等” 。很显然,货币政策两种实施思路下前者关于直接刺激总需求的措施,人民银行使用较为克制,或者说在目前阶段单纯靠宽松货币刺激总需求的副作用已经大于其收益,不如依靠其他部门的政策来推动,人民银行更专注于疏通货币政策的传导渠道。

  在易纲看来,这些措施有利于保持流动性合理充裕和金融市场利率合理稳定,引导货币信贷合理增长。市场普遍预期2019年1月份的金融统计数据能够企稳反弹,除了开年金融机构信贷额度充足以及地方债提前发行之外,也有分析师认为,2018年下半年票据融资高增、非票据贷款增长偏慢的现象不会很快改变,扣除有套利因素的票据融资后实体融资需求仍然不足。

  西南证券(600369)首席宏观分析师杨业伟表示,当前处于实体经济融资走势的关键转折期,实体融资具体情况对判断未来经济和资本市场走势至关重要。“一方面,从总量来看,已经看到并且预期,融资改善将持续;但另一方面,对融资回升的结构质疑普遍存在。这种争议决定在当前时点,准确描述实体融资情况非常重要。”

  根据西南证券的调研统计,大部分信贷经理反映信贷需求依然偏弱,固定资产投资和经营周转类信贷需求继续回落。部分中部地区城商行、农商行出现“资产荒”的担忧,也有银行由于信贷投放受限,不得不加大国债和地方债方面的配置。

  易纲还指出,人民银行坚持以供给侧结构性改革为主线,将逆周期调节措施与补短板、加强长期制度建设结合起来,着力提高对民营企业、小微企业等实体经济的支持力度。但在支持民营企业和小微企业方面,货币政策要产生作用终究是绕不过金融机构的,要以市场化的方式来支持这些对象,越是加强长期制度建设,推动市场化改革,中央银行以及国有金融机构对这些对象提供的帮助不会比现在更多。

  与此同时,自易纲2018年就任人民银行行长以来,频繁提及用“几家抬”的方式支持小微企业。由于小微企业难以从传统银行信贷渠道和资本市场获得融资,因此需要多部门出台政策予以支持,而不仅是依靠货币政策。但是在整个经济下行压力有所加大、货币政策的传导在其他领域也面临一些阻碍时,人民银行在分析货币政策传导效率问题时,也提到了“几家抬”的思路,建议从供需两端共同夯实疏通货币政策传导的微观基础。因此,即便中国经济下行压力加大,小微企业将面临更大的困难,甚至是其他实体经济部门也面临更大的压力,货币政策主动降低实际利率的可能性其实并不大。

  对比人民银行和美联储的预期管理,主要存在一些差别。例如,美联储不断公布自身对经济状况的判断以及前瞻预测,尤其是通胀和失业率指标,并且高度关注国内外金融市场,而中国人民银行在公众沟通的时候,较少提到实体经济指标,仅在季度货币政策执行报告当中发布对经济形式的判断,但与此同时,人民银行的预期引导似乎格外关注货币市场流动性的情况,也尤其关注外汇市场的波动。此外,美联储更倾向于通过会议纪要和主要官员讲话的形式来沟通,近年来,人民银行与媒体沟通的频率逐渐提升,但最重要的方式可能还是负责货币政策的官员以撰写文章的方式,或者是以在实施重要货币政策工具时发布公告的方式来引导预期。

  中国最终能避免QE吗?

  关于中国是否会走向量化宽松的讨论已经沸沸扬扬。即便短期来看,现阶段人民银行实施量化宽松既没有必要,也缺乏可行性,那么在未来,中国可以避免实施量化宽松吗?

  目前人民银行已经逐渐建立了激励机制,通过各种定向货币政策工具将基础货币投放和金融机构信贷投放结合起来,尽管现在货币政策传导效率仍然不高,但是比起单纯依靠无差别降准或是外汇占款投放所能产生的信贷促进,已经是更为高效地模式了。比起发达国家的量化宽松之后完全依靠金融市场和金融机构自行分配金融资源,也是对提升实体经济融资需求更为有利的方式。

  中信证券(600030)首席固定收益分析师明明表示,人民银行通过创新货币政策工具来不断实现精准化调控经济已经成为近几年的常态,继TMLF后仍然会推出新的工具来缓解民营、小微企业的融资问题。明明预测新工具可能是结构性的主动扩表工具,期限可能在3年或3年以上,虽然不会涉及量化宽松式的直接资产购买,但可能会将抵押品扩展至较低等级或特定范围的产业债。

  那么,货币政策作为以总量调控为主的政策工具,虽然也可以进行结构性调整,但是主要还是用于解决总量问题,结构性工具过度使用也会带来流动性的过度宽松。这也是人民银行官员不止一次在公众沟通当中提到的。那么,目前看来中国似乎还没有走到需要过度宽松,或者说QE的地步,结构性的货币政策依然可以满足多重需求。展望未来,中国是否能够避免出台量化宽松,仍有待观察激发经济增长潜力以及控制债务风险的措施效果如何。

  根据人民银行副行长朱鹤新1月15日在国新办新闻发布会上的发言,人民银行除了进行逆周期调节之外,还在研究督促商业银行加大信贷主动投放力度的内部机制,探索股权计划的落实,联合财政部推动发挥国家融资担保基金的作用,联合发改委建设信用体系。这些措施若能起到作用,将会提升货币政策传导效率,降低外界对人民银行在未来被迫推出量化宽松的预期。

  人民银行货币政策司司长孙国峰在《中国金融》上发表《货币政策回顾与展望》,指出形成激励相容机制的重要性,并强调防止大水漫灌加剧扭曲和积累风险。由此可见,人民银行仍在尽力避免QE。

  《证券市场周刊》将于3月1日在北京金融街(000402)威斯汀大酒店聚宝厅举行第十八届“远见杯”宏观经济与金融市场年会,并现场颁奖,快点扫描下方二维码报名参加吧。

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