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2018-10-08 01:45

超凡娱乐斗牛有没有作弊辅助外挂:伊春严格管控秸秆露天焚烧

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一、住房空置率判断标准的地区差异性

  目前,关于中国住房空置率众说纷纭。其中影响最大的应该是西南财经大学调研报告提出的,2013年我国城镇地区住房空置率为22.4%,空置住房约4898万套。而按照国家电网“一年用电不超过20度”的标准,2017年全国大中城市的房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。还有其它关于空置率的估算,但总体上来看,各种估算都存在一定的争议,缺乏官方权威数据。

  直观上理解,空置率是反映市场供需关系。空置率过高、空置期限过长意味着住房市场供大于求,房屋利用率较低,而且空置率过高会造成资源的闲置浪费。在这样的背景下,楼市明显存在一定的炒作需求,难免会造成房价过快上涨。这与当前中央强调的“房住不炒”的定位相悖,从而影响房地产市场调控政策的走向。因此,关于住房空置率的判断需要确定一个合理标准。

  由于住房市场是一个属地化市场,住房产品具有异质性和不可移动性的特征。各个城市的人口规模、经济发展水平、生活习惯和社会文化的差异,导致各个城市合理的住房空置率有所不同。对于一个人口规模较小、经济相对落后、居民收入水平较低的中小城市来说,其住房空置率所能承受的区间则相对较小;但是对于北京、上海这类经济发展水平高、外来人口较多的大城市,其住房空置率的承受区间则相应会较大。因此,住房空置率的判断不应只有一个标准,国家之间也是如此。

  国际上关于“空置率在5%与10%之间为合理区,在10%与20%之间为空置危险区,在20%以上为商品房严重积压区”的标准显然是不适合中国市场的。根据各种民间的统计,似乎中国的住房空置率已经到了一个非常严重的地步了。但是,为什么在住房空置率居高不下、市场供大于求的情况下,房价却依然不断上涨?

  二、造成住房空置的几种情况

  空置住房是指没有投入使用,处于待出售或出租状态的住房。市场上造成住房空置的情况有很多种,有些空置是市场经济运行所必须存在的,市场则会根据住房的空置情况自动调整供应;有些则是由于经济关系的失衡造成的空置,这是中国经济特征对住房市场的影响,通过供给侧结构调整,空置的住房会逐步被市场消化,住房空置率将会重新回到合理的空间。除此之外,还有一种情况就是房价上涨造成的投资和投机需求增加形成的住房空置现象,可以通过税收政策调控。

  第一种情况是由于住房市场开发、销售和出租的客观规律形成的空置。这种情况类似于自然空置。商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中,要经过市场销售过程还需要一个合理的时间段,这类似工业产品的库存期。在这段时间内,这些商品房将暂时表现为空置状态。在租赁市场上,出租房从房东到中介再到租户手中也是需要这样一个时间段,在这个时间段的房屋也表现为空置住房。因此,一定程度的空置率是市场正常运行必不可少的保证。

  第二种情况所讲到的经济关系的失衡,原因也是多方面的。比如职住分离所产生的住房空置现象,这种现象在大城市是非常普遍的,类似的情况还有因子女上学形成的住房空置现象。另外,人口的迁移也是造成住房空置的一个主要因素。大量的流动人口离开农村和中小城市及小城镇,进入大城市,这是当前我国人口流动的主要特征,由此也在一定程度上推高了住房空置率水平。这类情况是由资源错配形成的空置,一个地方的空置必然对应着另一个地方的需求增加,但它基本属于民生问题,不应通过税收来解决。事实上,随着供给侧结构调整,错位的经济关系逐渐恢复,这类住房空置现象也会在市场种得以消化。

  第三种情况则是由于投资和投机所造成的住房空置。以目前的楼市情况来看,由于房价上涨过快,越来越多的人把买房看作是投资、投机,较高的住房空置率和较高住房拥有率只能说明中国住房市场投资属性和投机属性越来越强。这本身就已经说明,刚性需求已经很难跟得上房价上涨的速度,大量的住房被投资者占据,房租相对于房价上涨带来的投资收益而言已经微不足道了,从而形成大量住房的空置。简而言之,房子更多的是被看做是一个投资品,而非居住场所,房子的居住属性被弱化。这才是中央政策所要关心的问题,也即是空置税出台的理论依据。

  那么,由于投资和投机造成的住房空置究竟占了多大比重呢?随着不动产登记制度的完善,对住房空置将会有更加精细的统计。但目前至少可以说,中国住房空置率没有想象的那么严重。造成中国住房空置的原因是多样的,而需要通过征收空置税来解决的住房空置问题的只是其中一个部分,这个比重在不同的城市有所不同。

  三、住房空置税应如何征?

  需要明确的是房地产调控长效机制的目标,是保障“房地产市场的平稳健康发展”,是“让全体人民住有所居”,而不是增加财政收入。所以,房地产调控机制中,税收调节机制的设定目标不应是替代土地出让金成为新的地方税源。鉴于房产税的财产税属性,在土地国有上征收存在着难以克服的先天障碍,可以考虑先行征收“空置税”这一行为税,既可以增加住房的持有成本,也可以反向鼓励住房出租提高住房的利用效率。

  在住房租赁市场的发展中,企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题,诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡,即使在北京这样的一线城市,年租金收益率一般也比不过同期贷款利率,在没有政策优惠的情况下,企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。与其勉强房地产企业和机构持有住房,还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。在缺乏其他投资渠道的情况下,房地产作为居民家庭有限投资的手段之一,不能一概否定,可通过鼓励空置房屋的出租来发挥居民家庭既有房地产投资对社会经济的贡献作用。

  对空置的非家庭自用住房征收“空置税”,鼓励住房持有者出租房屋,体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式,将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。对家庭自用住房即使空置也不宜征收“空置税”,因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住,如工作外派、探亲访友、学习培训等。如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”,社会负面影响可能较大。

  当然在笔者看来征收住房空置税不是因为住房空置率过高,而是为了提高住房的利用率,发展住房租赁市场。但是,针对住房空置率过高的问题,征收住房空置税仍然只是治标不治本的办法。因为,只要买房能赚钱那么就算征收了空置税,但这部分税收成本最后很有可能会被投资者分摊到购房者身上。

  要想真正地降低空置率还是要让房子回归到居住属性,只有实现了“房子是用来住”才能真正地让空房子被利用起来,这也是我国楼市调控的一个长期目标。但在目标实现之前市场还是需要空置税这样的政策来提高房屋的利用率,从而起到一个降低房价的作用。在征收空置税之前我们还需要建立一个具体的空置率标准,例如在判断房屋空置的标准中增加用水量、用电量等具体指标,通过多个指标的限制提高房主住房空置税的规避成本。

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  机构简介:启明创投成立于2006年,以其卓越的投资业绩在中国风险投资界享有盛誉。先后在上海、北京、苏州、深圳和香港设立办公室。2017年,启明在美国募集了第一支基金,并分别在西雅图、波士顿和帕罗奥图成立了启明美国公司。目前,启明创投旗下管理七支美元基金,五支人民币基金,管理资产总额近40亿美金。

  人物简介:胡斌先生在互联网领域有着近15年的工作和管理经验,是中国互联网最早一批的从业者。他于2013年加入掌趣科技,担任CEO,全面负责公司的运营和投资。胡斌先生在其风险投资和企业管理生涯中,参与投资和管理了多家互联网及消费著名公司。拥有北京大学信息管理学士学位。

  投资案例:小米科技、知乎、Bilibili (NASDAQ:BILI)、Unity Technology、多盟、贝瓦网、疯狂游戏、世纪佳缘、开心网、当乐网、欢瑞世纪、大神圈、体育之窗等。

  随着移动互联网的高速发展,以品牌商、制造商为主的网络零售开始崛起,一些传统的营销方式逐渐转向“社区+电商”的新营销模式,电商的社交化成为发展的新趋势,一时,大量的企业、资本和人才纷纷涌入这一赛道,新消费产业迎来高潮。

  启明创投合伙人,胡斌,在互联网领域有着近15年的工作和管理经验,是中国互联网最早一批的从业者。胡斌先生在其风险投资和企业管理生涯中,参与投资和管理了多家互联网及消费著名公司,重回启明后不久就投资了新消费领域的一个社交电商平台“有好东西”。

  在此之前,胡斌已在互联网消费市场深耕多年,第一次加入启明创投是在2009年,专注于互联网消费领域的投资。在当时,创投行业的从业者还不是很多,比现在人数要少一个零以上,FA和VC的数量也要少一个零。

  当年,VC还是偏甲方的位置,人民币基金的数量很少,大都还是一些美元基金。像IDG、赛富这些是属于比较老牌的投资机构,红杉在当时还属于比较新的基金,启明也只有两只基金。

  胡斌在启明工作了将近五年的时间,本打算就这样一直从事VC行业,但在2014年,他看到了A股市场的一个罕见机会,文娱领域处于一个非常高的上升期,将有着巨大的发展空间,于是,他选择离开启明,加入掌趣科技担任CEO的职务。在掌趣科技,胡斌负责企业的运营与管理。

  直至2017年,胡斌又选择重新回到启明,提及重返的原因,胡斌坦言,投资领域是他想要做一辈子的事,启明的文化是他所认可的,所以,重回启明是一个必然。

  企业创造的价值要大于机构

  十年创业,然后去做了VC,之后又在上市公司做了四年的CEO,现在又回到启明做VC。从企业到机构,胡斌经历了两个这样的周期。

  在胡斌看来,企业和机构有着相同点也着很多的差异。企业和机构同是属于创业,面临着同样的风险和压力。但相比较而言,企业家能够创造的价值更大一些,因为VC是天才的帮助者角色,而企业需要冲在前面去做开创者,面临的风险更大,需要将精力完全投入到一件事,专注到一个领域,处处都要做到细致才可以,因为企业要给投资人交代,给股民交代,对员工负责,也要对用户负责。

  作为投资人,与企业不同,他需要站在更高的位置,去关注更宏观的东西,不断了解这个领域相关的所有内容。相比较,投资人面临的风险可能会小一点,因为鸡蛋不是被放在一个篮子里。

  实操过企业,又反过来去投资企业,这样的经历让胡斌更加了解一个企业的好坏,“当你作为VC去见创业者的时候,他哪些话是在吹牛,大概一眼就能看出来,甚至他一个眼神,他和团队之间的默契度,一句话、一个眼神都能感知到”。

  作为早期项目的投资人,丰富的经历让胡斌拥有着自己独特的投资风格。“投资人能否获得好的项目需要看人脉,认识的人够多,互相比较认可,获得一个好项目的可能性就大,别人会把好的东西主动推给你,这比自己去调查更容易一些。另外,对于一些头部项目,如果自己信任的人对他有差评,那可能就不会再去关注这个项目”

  另外,创业项目的团队执行力也是胡斌非常看重的一点。现在年轻人在思考层面比以前要成熟很多,但执行方面因人而异,有些人很能说,但做不出来,有些人说的不怎么样,但执行力却很强。

  在团队的整体学历上,胡斌表示,并没有太多去关注对方是博士还是硕士。在互联网行业,这些并不是特别关键。如果是医疗组、技术组,要求的技术含量要高,学位高的会更关键,但互联网这种2C的东西,对于是不是博士团队并不是很看重。当然,这可能对早期项目来说会有些加分,但还是要看能力。

  在投后管理方面,现在的一些VC已经做得非常细致,而启明并没有建立一个特别庞大的专门的投后队伍。合伙人负责制的模式让他们更希望自己能一直陪着企业成长,既然选择了这个企业,投资人和企业就同处一条船,大家互相信任了解,才能走的更远。

  从另外一个角度来看,投后服务的程度深浅度不一,管多管少没有一个明确的标准,启明并不做强势的投后管理,基本上就是去看对方的需求。投资人更希望创始人和企业可以自己完全做好。当然,无论是资金、战略还是团队方面,当企业有需要的时候,投资人也毫无犹豫地站在你身边。

  小米的成功完全超出预期

  小米科技、知乎、Bilibili (NASDAQ:BILI)世纪佳缘、开心网。。。。。。在胡斌投过的众多明星项目中,此时,人气最高的当属前不久在港交所上市的小米集团。胡斌回忆到几年前的小米,直言完全是超出了预想,“如果我拿当年的PPT去看投的所有公司,预计一年两年三年,它的增长绝大多数是不达标的,而小米,每一年几乎都是大幅超预期的,这是比较少见的。”

  在胡斌看来,小米的成功可以说是天时地利人和。天时是,中国需要一个大的品牌的出现;地利则是中国作为手机制造的中心,这本就是一个优势;人和,就是需要一个懂互联网,又能够和传统硬件厂商合作起来的团队。这些,小米都具备。

  近期,胡斌投资了一个叫“有好东西”的项目,有好东西是一款从美食入手的手机应用软件,致力于为家庭品质生活提供专业的服务。主要针对的是一二线城市的女性,更多的是三四十岁的妈妈群体,会员通过社群认识并加入有好东西,由甄选师想大家介绍推荐精选出的产品进行销售,售卖产品涵盖果蔬、水产、肉蛋、粮油、益智玩具、中小型家电、化妆品等,这些甄选师也大都是会员用户。

  有好东西的产品从产地到销售全程可追溯,他们设有专业的寻味师岗位,从产地到包装再到运输销售甚至产品定价,整个过程寻味师都会进行精挑细选,严格把控。为保证产品的新鲜,有好东西与顺丰、京东物流进行了合作,保证产品更快到达用户。

  目前,有好东西已招募了50余名寻味师,5万多个甄选师,经营的SKU达到了400多个。

  胡斌之所以看中这个项目,首先是看到了这个行业的非常大的市场,第二是倾心于这个团队,创始人陈郢是从农村走出来的孩子,毕业于哈佛大学,可以说是中西合璧,并且整个团队做事非常认真仔细,执行能力也很强。胡斌相信,这样的队伍一定会成功,只是早晚的问题。

  消费市场,可以做的事还有很多

  原来是少数精英创业,现在是大众创业。胡斌在创业路上一路走来,感受到了中国资本的强大,“之前我们完全是向美国学,美国什么领先,我们就去学什么,而现在,很多美国公司反过来学习中国的创意,从”中国copy“到”中国制造“,再到现在的”中国创造“,很多互联网的商业模式和想法甚至实践都是中国最先做出来的”胡斌自豪的说到。

  中国的互联网相对来说是最公平的,没有遇到过严苛的政府管制或不正当竞争,相对来说,整个环境是非常市场化的,所以,对于从事互联网的人们来讲,过去的20年是幸运的。从什么都没有,到现在全球领先,甚至开始引领着全球,这些成就和发展是非常难得的。

  “最近我们讨论纯互联网的东西很少,但消费甚至线下消费结合的产品会越来越多。我觉得这个改造和升级还会有很大的空间,互联网的模式已经很清晰,但中国的消费升级还没有完全完成”胡斌经常讲到,当一个产品有了两个牌子的时候,消费升级就差不多了。像资本主义国家,已经有了上百年的历史沉淀,而中国还比较薄弱,很多的细分领域都应该成为上市公司,所以,对于消费市场,还有很多的事需要做。

  从消费角度来说,有些领域和互联网结合比较强,有些结合则稍弱一点,但总是会有结合。一方面,互联网在颠覆他们,另一方面,互联网也在帮助他们。总体来讲还是机会大于挑战。

  别人贪婪,我恐惧,别人恐惧,我贪婪

  VC曾经历过一个疯狂创业期,过去五年有太多的基金成立,如今融资困难使很多机构遭受打击。“当一个当满大街都是投资人的时候,这样的发展肯定是不健康的,适当的回调才是正常的”胡斌对于现状并不紧张。

  像启明这种比较大的基金,最大的好处就是在融资上相对来说还是比较容易,美元基金都不用跑美国,而且基本上是超募。相反,他们反倒会控制自己的融资额不要太多,因为钱多了花起来是要负责的。

  “作为VC其实还要控制自己的投资节奏,甚至投资的额度,所以从募资角度来讲,像启明这样的基金,我相信还是非常有竞争力的。在宏观上,对整个行业还是肯定会有影响,因为有很多机构是融不到钱的钱的,这是事实。”胡斌表示,任何行业都会有行情好的时间,也有差的时候,启明还是会按照自己的节奏来。

  其实,绝大多数的失败是在投资环境好的时候造成的,成功的项目往往是出现在寒冬之时,

  如果有子弹的话,还是按照自己的节奏出手。不要像市场一样那么巨大的起伏,保持一个自己的节奏,反而更可能获得更好的长期回报。

  对于那些融资有困难的VC,胡斌建议,投资进度肯定是要收紧的,你可能要花更多的精力去管已投资的公司,让已投的公司获得更大的成功,而不是去花更多的钱去投公司,所以从投前转投后会多一点。

  对于企业,“现金为王”这句话现在要提上日程。因为接下来的一年时间,融资会变得更加艰难。对于一些企业来说,现在是不是要跟竞争对手在获取用户上花更多的钱,这个要非常谨慎。你需要考虑到一个更长期的现金流,如果没有,是不是现在有融资,如果现在能融钱那就要尽快融钱,估值不要太苛求,如何活下来才是最重要的。

(文章来源:投资家网)