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2018年12月14日 21:17

无磁无板色子遥控器:京津冀首个“网络作家村”落户天津静海

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  2019年中国楼市如何发展,12月11日中国社会科学院的《中国住房发展报告(2018-2019)》给出了答案。报告预测,2019年中国楼市将延续今年9月以来的降温态势,指出当前中国楼市面临房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险、房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险、宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险等三方面风险。

  在房地产市场同步“入冬”的时候,人们猜测政府会做点什么。自2008年起,中国楼市因调控已数度经历波峰波谷,这期间,调控“松一年紧一年”曾一度成为业界共识。但眼下的情况却有些反常,楼市调控在松紧之间的转换不再按以往套路操作,中国楼市调控正进入一个“越来越紧”的新阶段。

  从社科院的报告也可以看出,2019年这样的“紧日子”依然会延续。报告认为,当前中国楼市存在住房发展的总量与结构均失衡、市场预期变化更加扑朔迷离、行政调控弊端逐渐凸显、制度改革推进依然缓慢等问题。长期过度使用行政措施,行政调控产生大量意料不到的问题,使得行政调控作用在下降。

  以往政策调控时常反复,楼市过热后出台政策让市场冷却,需求暂时被抑制,等到成交量低迷的时候又出台政策刺激楼市,需求释放出来,成交量和价格就又上去了,周而复始,好像陷入了一个螺旋的怪圈。

  既飘不得,也皮不得,楼市在中国经济发展中所扮演的角色一直纠结。房价不能涨得厉害,又好像“跌不起”。房价一涨投资买房就热了,会促进一些城市去库存、活跃房地产市场,但泡沫吹大的风险则意味着家庭财富面临缩水,银行要承担大量的负债和坏债;房价一跌,尤其在经济下行压力较大的时候,地方政府的经济盘面都会紧张起来。因此保障经济稳定增长和保障财富安全之间始终要有一个艰难的平衡。

  努力让这样的平衡不再艰难,决策层对房地产调控的思路也会跟过去不同,将会更着重于中长期的市场培育和建设。自2017年开始的这场房地产长效调控正在演变为中国楼市的新常态。不是依赖限购令等行政手段来遏制房地产价格的上涨,作为涉及经济改革的系统方案,长效调控机制的出台必须迎难而上。

  在长效机制的左右下,房地产业的降温也正向土地市场传导。2018年,包括杭州、苏州、宁波等多地土地连续流拍。虽然还没有明文规定,但不断地摸索实践的长效机制,已经建立了楼市调控的新共识,即控制房价不是一个短期政策的问题,解决房地产市场的问题不能靠调控轮回,而应该深入制度层面。不能再用以前“面多了加水、水多了加面”的调控轮回,这也意味着楼市正式走出“套路”。

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  3亿元政信信托产品违约,牵出了地方城投和金控集团资金链之虞。

  近日,投资者透露称,“方正东亚·方兴309 号韩城城投集合资金信托计划”(以下简称“方兴309号”)到期未兑付,已实质性违约。信托公司相关人士透露,该信托产品所募集资金规模为3亿元,但目前到账仅3000万元。

  《中国经营报(博客,微博)》记者调查发现,信托产品融资人韩城市城市投资(集团)有限公司(以下简称为“韩城城投”)和担保人韩城金融控股集团有限公司(以下简称“韩城金控”)近年来融资规模快速增加、负债不断上升,韩城城投更是面临着业绩下滑和流动性紧张的窘境。

  此外,在融资方面,韩城市不仅为信托产品等出具资金承诺函等“三件套”担保,还曾在地方债务举借上遭审计署通报违规。

  3亿信托违约

  据了解,“方兴309号”于2017年4月至7月之间,陆续发行了10期,募资规模总计3亿元,产品期限为18个月,预期年化收益率在6.5%~6.8%之间。

  “截至目前,到期规模21180万元。”国通信托方面回应称。

  据了解,该产品的受托管理人为方正东亚信托有限公司,现已更名为“国通信托有限公司”(以下简称为“国通信托”)。

  “前几天刚到账3000万元,但由于只是到账部分款项,目前还在安排信托利益分配方案。”国通信托相关负责人告诉记者,融资方后续的还款计划也已经给到他们。

  记者获悉,该信托产品的融资人为韩城城投,资金用于向韩城城投发放信托贷款,贷款资金用于韩城市地下综合管廊建设项目。

  项目的还款来源包括韩城城投经营收入,韩城金控经营收入,同时韩城金控为信托产品提供连带责任保证担保。

  韩城城投是陕西省韩城市的地方政府融资平台。担保方韩城金控则注册成立于2016年3月1日,其注册资本为10亿元,实缴资本3亿元,由韩城市国有资产管理局出资。据介绍,“韩城金控是在金融和实业两个方面进行投资的资本运作平台”,其主要负责资本运作及资产管理、股权投资及管理等业务。工商资料显示,韩城城投成立于2005年7月8日,注册资本53612.4万元。韩城市人民政府国有资产监督管理委员会、国开发展基金有限公司分别持股86.44%、3.56%。

  针对“方兴309号”违约一事,韩城金控办公室的一位负责人表示,“还款安排已经有了,我们不接受电话采访,建议你们联系城投公司。”韩城城投则表示已收到采访需求,承诺会尽快回复,但截至发稿未作出回应。

  至于信托产品违约的原因,国通信托方面回应《中国经营报》记者,“因国家金融信贷等相关政策变化,韩城城投出现了一些流动性问题,所以出现逾期。”

  央行征信报告显示,截至2018年10月11日,韩城城投的债务余额为47.0945亿元,担保余额是36.78亿元。其融资方式主要包括银行授信、发债、融资租赁、信托等。

  国通信托方面认为,从经营状况和财务状况来看,韩城城投目前短时期出现流动性问题,但企业经营正常。“截至2018年6月30日,公司净资产116.38亿元,加上历年来韩城市政府的大力支持,可以支撑上述债务。”

  颇为值得注意的是,韩城城投自身的经营业绩已开始下滑。该公司今年上半年营业收入39.45亿元,同比减少5.85%;归属于母公司所有者的净利润为-1.62亿元,去年同期归母净利润为-1.23亿元,亏损同比增加31.63%。

  韩城金控发行多只信托产品

  韩城城投出现流动性问题的原因是什么?记者注意到,在城投平台违约的同时,韩城市正在强调“把金融债务风险防范化解工作作为当前的重中之重”。

  12月2日,韩城市金融债务风险防范化解工作领导小组召开第三次周例会。韩城市市委常委、常务副市长张喜指出,“我市在不断追赶超越、加快发展,支持培育民营企业转型升级的过程中,容易因支出叠加、部分资产未闭环等因素,出现资金流动性问题。”

  《中国经营报》记者了解到,韩城市财政局、韩城城投公司、韩城金控公司等负责人均出席了上述会议。

  上述所言“不断追赶超越、加快发展”,应是始于韩城市2015年初提出的“三年千亿产业振兴计划”。

  可从历届丝博会的招商数据可见一斑。

  根据公开报道,2016年,韩城市在丝博会上共签订84个项目,总投资达1055.9亿元;2017年签订项目150个,总投资1692.1亿元,引进资金1444.6亿元;2018年签订项目达209个,总投资2109亿元,引进资金1602亿元。上述项目主要包括市政基础设施建设项目、产业园项目、金融特色小镇项目。

  韩城金控正是在这一背景下成立,同一时期成立的还有融资再担保公司、基金公司、融资租赁公司、大宗商品交易中心、文化艺术品交易中心等金融机构和交易平台。

  事实上,韩城市千亿“追赶超越”的“快跑”过程中,阵痛正逐渐隐现。

  作为韩城市唯一的地方融资平台,韩城城投负债率、融资规模同步大幅增长,也的确面临着资金流动性紧张的问题。

  据记者梳理,在融资方面,韩城城投分别于2016年10月20日和2018年3月23日发行公司债券(“16 韩城投”“16韩城城投债”)和私募债券(18韩投01)各10亿元。

  2015年至2017年,韩城城投的资产负债率持续上升,分别为29.86%、48.24%和57.31%。韩城城投融资规模迅速增加,筹资活动产生的现金流量分别为17.18亿元、65.70亿元和93.36亿元。

  此外,2018年上半年,韩城城投经营活动产生的现金流量为45.31亿元,2017年上半年为71.52亿元,同比减少36.65%;投资活动产生的现金流量合计-10.21亿元,2017年上半年为-15.74亿元,均为负数。

  除韩城城投发行的“方兴309号”之外,韩城金控今年以来也发行了多只信托产品,比如“百瑞信托·富诚68号韩城金控集团集合资金信托计划”“光大兴陇·弘远10号韩城金融控股集合资金信托计划”等。上述信托产品均由韩城城投作为担保方。

  “我们和韩城城投都是国有的企业,双方有业务合作。”韩城金控办公室的一位负责人表示,相关融资和担保业务都是合规开展的,不过对方未透露具体的合作和担保情况。

  曾被审计署通报

  “快跑”背后不仅是负债的大幅增长,监管部门还曾直指韩城市地方政府债务存在违规举借的问题。

  《中国经营报》记者注意到,此次违约的“方兴309号”,也得到了财政局资金承诺函等文件支持。

  根据该信托产品安排,“由韩城市财政局出具资金承诺函,明确若韩城城投不能按时偿还本笔信托贷款及利息,韩城市财政局将安排财政资金对韩城城投予以全额补助,专项用于偿还本笔信托贷款本息。”

  一位此前“踩雷”某政信信托产品的投资人表示,“当时买产品的时候是当作政府债务来购买的,主要是有‘三件套’(财政局文件、政府文件、人大文件)来做担保。”

  实际上,中央政府一再出文规范,严格将平台债务与政府信用相剥离。与此同时,早在2016年7月11日,韩城市人民政府网就曾发布一则通知明确指出,地方政府债务已纳入政府财政预算,韩城城投不再承担地方政府举债融资职能。

  对于财政局承诺函等“三件套”担保是否合规,信托公司为何接受承诺函等问题,国通信托表示公司需要做进一步调查再作答复。

  无独有偶,国家审计署曾通报韩城市地方债务违规举借的问题。

  2017年12月8日,国家审计署通报,陕西省韩城市违规举借政府性债务3.57亿元。

  据审计署公告称,2017年1月至7月,韩城市住房和城乡规划建设局、市旅游发展委员会等4个部门向韩城市城市投资(集团)有限公司和韩城市旅游投资有限责任公司借款3.57亿元,用于市政基础设施建设和古城基础设施建设等支出,形成政府承诺以财政资金偿还的债务3.57亿元。

  《中国经营报》记者梳理发现,截至2018年6月30日,韩城市城建投资发展有限公司、韩城市国土局、韩城市交通投资建设集团有限责任公司、韩城市旅游投资有限责任公司、108国道工程指挥部等向韩城城投借款合计16.72亿元。这一笔借款是否为政府债务,与审计署所通报的“3.57亿元债务”性质有何不同?

  业内人士指出,目前地方违法违规举债担保的形式主要有两类,一类是继续通过融资平台公司、银行贷款、债券类融资工具、信托、保险、资管产品等方式替政府融资,靠政府担保或资金偿还;另一类是以不合规的PPP、政府投资基金、政府购买服务来变相举债。

  就信托产品违约的原因、后续还款计划、韩城市“追赶超越、加快发展”与资金流动性紧张的关联、地方政府债务等相关问题,《中国经营报》记者先后以致电、发送电子邮件等方式采访韩城市财政局、韩城城投和韩城金控,但截至发稿时暂未获得回复。

  本报记者将持续关注事件的进展。