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港台新儒家 他们关怀现实,而不只是“心性儒学”
2017-3-31 16:32:18   来源:黄山新闻网)

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   9月13日,云南城投(600239.SH)公告称,将其持有的大理满江康旅投资有限公司(以下简称“满江康旅”)80%的股权转让给昆明万洱房地产开发有限公司(以下简称“昆明万洱”)。

  值得一提的是,这不是云南城投第一次转让项目公司股权。自2016年开始,云南城投就先后对云南温泉山谷房地产开发(集团)有限公司、陕西安得房地产开发有限公司、西安云城置业有限公司等进行部分股权转让。

  而在持续转让股权的同时,云南城投收购股权的步伐也未停止,两年收购金额合计达306亿元。巨额资产腾挪,云南城投究竟在打什么算盘?对此,诺亚财富地产研究负责人黄琳珊表示,或是实施战略转变。

  “出售的为地产子公司,亦有可能是考虑此类项目的合作开发,充分发挥各自的优势,实现利益最大化;而收购的则为新的战略选择,属于战略性合理调换转移。”黄琳珊表示。

  资产腾挪

  满江康旅由云南城投海东投资开发有限公司(以下简称“海东投资”)于2018年1月11日成立,主要从事房地产开发业务、城市旧城改造等,目前负责开发的项目位于云南大理满江片区,占地面积为228.2亩,计容建筑面积57.9万平方米,现正处于报规阶段。

  6月1日,海东投资将其股权转入云南城投,云南城投持股比例变为95.24%。6月22日,刚“收入”满江康旅不到一个月的云南城投就发布公告称,拟公开挂牌转让其持有的满江康旅80%股权,9月13日,万科旗下子公司昆明万洱作为唯一意向受让方出现。

  查看满江康旅财务数据可知,截至2018年4月30日,其净利润亏损3.1万元,经营活动产生的现金流净额为-14.1亿元,这或许是云南城投将其80%股权予以出让的原因之一。

  易居研究院总监严跃进则表示,云南城投近两年战略扩张比较明显,预计对于资金的渴求是比较明显的。云南城投方面在书面回复时也表示通过本次股权转让,公司可获取投资收益,实现资金回收,增加公司的流动性。

  除了此次满江康旅股权转让以外,云南城投自2016年开始就持续不断地出售旗下公司股权,仅2017年以来就出售(含拟出售)66亿元优质资产。

  譬如,2018年8月3日,云南城投公告转让全资子公司云南城投天堂岛置业有限公司90%股权。同时,云南城投下属全资子公司云南城投龙江房地产开发有限公司也拟转让所持有的城投湖畔四季城(一期)项目中一在建工程。随后,8月29日,云南城投称,拟转让所持有昆明七彩云南城市建设投资有限公司59.50%股权。

  6月22日,云南城投公告,转让其持有的西安云城置业有限公司51%股权。4月份,云南城投下属公司云南亚德房地产开发有限公司40%股权挂牌交易,转让底价6680万元。

  此外,云南城投于2017年出让陕西安得房地产开发有限公司70%股权以及云南城投晟发房地产开发有限公司60%的股权,2016年云南城投出让云南温泉山谷房地产开发(集团)有限公司21%的股权。

  针对云南城投频繁出售资产,业内有观点认为,可能与配合控股股东云南城投集团消除同业竞争有关。而从云南城投业绩这一维度来看,转让上述公司股权能改善其盈利情况,2015年至2018年上半年,云南城投归属于上市公司股东的扣非净利润分别为-1.81亿元、-3.65亿元、1.12亿元及-1.63亿元。

  转型待解

  在频繁转让项目公司股权的背后,云南城投或许要转换赛道,拓展和发力康养、文旅和会展产业,而手段依旧是并购。

  9月7日,云南城投公告称,拟参与竞买成都民生喜神投资有限公司(以下简称“民生喜神”)股权及债权。据了解,民生喜神主要负责运作都江堰龙门山旅游区青城山谷文化旅游项目,已经取得615.29亩土地。

  7月24日,云南城投旗下子公司西双版纳云宇置业有限公司成功受让西双版纳盛璟新城投资开发有限公司(以下简称“版纳盛璟”)100%股权。而版纳盛璟则是15000亩旅游地产大盘——橄榄坝四季度假区的开发方,这意味着云南城投又获得了一个体量庞大的新文旅项目。

  而在此前的6月,云南城投以4.35元/股的价格发行50.95亿股,外加18.36亿元现金,合计对价240亿元收购成都环球旅游会展旅游集团公司(以下简称“成都会展”)。

  不可忽视的是,巨额收购成都会展构成关联交易还曾被指涉及利益输送。资料显示,收购前,成都会展控股股东为云南城投集团,持股51%。而云南城投集团持有云南城投34.87%股权, 也为控股股东。

  此次收购,云南城投与成都会展签署了一份业绩对赌,称在盈利承诺期内,成都会展三年累计实现扣非净利润约63亿元,当然盈利承诺期将就成都会展产权过户时间而定。

  时间再往前推,5月份,云南城投以19.85亿元收购海南国际会展中心综合性地产项目(以下简称“海南会展”)。对于成都会展和海南会展的收购,云南城投表示符合公司发展战略,可优化公司项目布局,也可增加在西南地区的土地储备,还可降低资产负债率。

  除上述收购之外,云南城投还收购了华侨城开发的2.38万平方米物业、广东云景旅游文化产业有限公司90%的股权、昆明城海房地产开发有限公司47.37%股权、于2016年11月、2017年3月分别提出收购银泰系各8家公司,共16家公司股权,涉及淄博、哈尔滨、杭州、宁波、台州、成都、温州等地。

  不可忽视的是,近几年云南城投频频卖出以及买进资产,投资状况处于动荡,业内有观点认为公司运营背后或存资金问题。

  这一说法从其财务状况可看出些许端倪。云南城投2015年、2016年、2017年的负债率分别为87.64%、89.22%及88.82%,远超行业平均水平。而经营现金流方面,2018年上半年净流出13.51亿元,而2017年上半年经营性现金额净流入9350.42万元。

  房地产企业银亿股份正在加速变卖房地产项目股权。9月20日晚间,银亿股份发布公告,拟作价2.07亿元向上海康月投资转让控股子公司上海银月置业51%股权,预计获得收益约1.31亿元。

  频繁卖“子”

  值得一提的是,这是银亿股份近两年第4次变卖资产。资料显示,2018年1月,银亿股份出售沈阳银亿房产公司50%股权,交易价格4.04亿元;2017年,出售舟山银亿房产公司和舟山银亿新城房产公司各83%股权,交易价格合计3.6亿元;2016年9月,出售上海大友经济发展有限公司80%股权,交易价格12.46亿元。

  在2017年各房企四处拿地冲高规模的背景下,银亿股份反而逆其道而行进行了多次旗下房地产项目股权转让。至于原因,银亿股份给出的官方解释是“集中优势资源促进公司持续发展”。

  有业内人士认为,银亿股份频繁的股权出让行为可能与公司资金链吃紧有关。数据显示,2018上半年,银亿股份实现营业收入50.28亿元,同比下降19.63亿元;净利润6.83亿元,同比增长8.63%。公司负债总额265.2亿元,资产负债率61.89%,其中预收账款56.27亿元。

  大手笔分红

  公开资料显示,银亿股份是一家成立于1994年的房企,实控人为熊续强。2011年,银亿股份以33亿元借壳*ST兰光上市。2012-2017年,银亿股份分别实现营业收入35.49亿元、46.05亿元、63.14亿元、84.59亿元、98.39亿元和127.03亿元,同期净利润分别为7.18亿元、6.36亿元、6.12亿元、5.27亿元、6.82亿元和16.01亿元。

  业绩不断增长的银亿股份,自借壳上市以来共进行过6次分红,其中仅2017年一次派现金额高达28.2亿元,占报告期内净利润的176%。

  银亿股份为何如此大方回报投资者?中国网财经记者发现,其实这笔钱多数进了熊家人自己的腰包。天眼查数据显示,银亿股份前四大股东分别是银亿控股、圣洲投资、熊基凯和西藏银亿,持股比例合计为78.7%,除第一大股东银亿控股实控人为熊续强外,圣洲投资和西藏银亿实控人均为熊续强儿子熊基凯。

  大比例股权质押

  从高分红中获取了大量回报的银亿股份,其股东们还对股权质押颇为青睐。截至9月12日,银亿股控股股东银亿控股持有公司9.54亿股,其中累计质押7.91亿股,质押比例82.94%;第二、三、四大股东的质押比例分别为97.5%、99.6%、100%和99.6%。

  银亿股份还在9月12日当天的公告中指出,银亿控股及其一致行动人熊基凯收到天风证券、华鑫证券等5家金融机构通知,由于公司股票质押平仓、违约处置等情况,相关债权人或进行强制减持。

  对此,银亿股份表示,“正在积极与质权人进行沟通,并拟通过筹措资金、追加保证金或抵押物等相关措施防范被强制处置的风险。”

  70亿商誉压顶

  中国网财经记者还注意到,目前银亿股份正在停牌筹划资产重组,收购对象是宁波艾礼富电子有限公司100%股权。

  不过,自8月底重组计划发布以来,银亿股份遭遇深交所两次问询,但公司均未对监管层提问的具体问题进行回复。中国网财经记者就此致电银亿股份董秘,对方称公司正在加紧准备相关工作,并与深交所保持紧密联系。

  此前,银亿股份曾收购了世界第二大汽车安全气囊气体发生器生产商美国ARC集团和汽车自动变速器制造商比利时邦奇,作价金额分别为33亿元和70.86亿元。不过,逾百亿元的收购给银亿股份带来了巨额商誉,截至今年6月末银亿股份商誉为69.36亿元。

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