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2018-10-08 01:45

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  近段时间以来,关于取消商品房预售制的风声曾让业界“颤抖”,此番讨论仍在继续,近日深圳(楼盘)首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府引起市场关注。不过,这个现房销售试点项目还有另外一个身份——当年的深圳地王。只是,高价拿地后却面临严厉的楼市调控,过去频频出现的地王现在还好吗?

  地王往事

  2016年,多地被地王刷屏,房企拿地热情高涨,深圳市场也是如此。

  地王故事,从来不乏好的桥段。我们先回到2016年,那个全国开启地王接力赛,土地市场堪称“不疯魔不成活”的年份。到底有多疯狂?截至当年8月中旬,全国单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高地王多达150宗,是2015年同期的25倍。

  2016年,多地被地王刷屏,房企拿地的热情高涨,深圳市场也是如此。当年,深圳新会展中心(一期)配套商业用地在投标开标后迎来答案,最终,招商蛇口和华侨城联合体以310亿元夺标。310亿元的价格意味着这块地超过了此前广州(楼盘)亚运村地块,成为了全国新总价地王。

  2016年6月,深圳龙华出让当年第一块商住用地,这也是首宗商品房现售试点地块,一推出即引起市场关注。“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物,不能提前进行预售,而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售,这也极大地考验着开发商资金实力。

  尽管如此,万科、中海、龙光等18家房地产公司对龙华首个商品房现房销售试点地块进行激烈的争夺。最终,中国电建(601669,股吧)地产集团与广州方荣房地产以出人意料的约82.9亿元的价格“笑到最后”,综合楼面地价每平方米56781元。据悉,广州方荣股东正是中国金茂控股集团。当时,万科给出的价格为57.5亿元,已经连续在龙华片区拿下地王的龙光地产给出的报价为56.3亿元,价格在市场预期范围之内。

  证券时报记者发现,2017年10月北京(楼盘)产权交易所挂出的深圳悦茂置业有限公司(深圳金茂府的项目公司)增资扩股的成交结果显示,深圳悦茂引入了一家名为“嘉兴(楼盘)鼎信创然投资合伙企业(有限合伙)”的机构。有分析人士猜测,现售压力叠加融资环境收紧以及楼市调控并没有放松迹象,电建和金茂或许需要找其他合伙人。

  2016年各地的地王里,国企拿地的比例处于历史高位。对于土地市场来说,2017年却成为转折的年份。过去,价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端,特别是地王频现。2017年以来各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外,“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。到了2018年,地王式微,多地更出现土地流拍的现象。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

  限价之惑

  在限价面前,高价盘或许也只能纷纷低下头,昔日地王正慢慢回归“平凡”之路。

  不管是胜券在握还是一时冲动,地王总有入市的一天。

  两年多的时间过去了。记者在龙华上塘片区看到,这块深圳首宗商品房现售试点地块早已变身龙华金茂府的工地,施工正在进行之中,住宅楼座已脱绿,进入外墙装修阶段。记者在周边调查发现,金茂府旁的鸿荣源尚峻项目此前推出的房源价格在每平方米6万元至6.5万元左右,二手房小区如潜龙曼海宁、中海锦城、特发和平里的价格多在每平方米5.5万元至7.5万元左右。其中,中海锦城的所在地正是2013年龙华拍出的高价地块,目前二手房均价在7万元左右。业内人士预计,如果将配套面积之类的扣除,龙华金茂府的销售均价接近每平方米9.5万元至10万元,项目才能获得合理利润。

  “从目前情况来看,金茂府的定位必须是高端豪宅,否则实现每平方米10万元左右的售价在上塘片区还是有难度。”当地中介对记者如是说。据悉,金茂府项目有望在2019年现房入市,但具体时间未定。“虽说金茂府的定位很高端,但对周边二手房的刺激作用并不明显,周边二手房价这段时间以来保持稳定,最近还多了一些急于抛售的客户来放盘。”中介吴先生如是说。

  地王入市没有迎来市场的狂欢,却等来了一波又一波的调控。今年7月底,深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知,从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控,在对前期政策打补丁的同时还从限购、限售两方面继续加码,严厉打击房地产市场的投机、投资行为。新政一出,深圳楼市降温效果明显。虽然仍有像南山区华润城润府三期等“网红豪宅”热销,但这些楼盘由于限价原因,价格明显低于周边二手房。

  如果说华润城润府是城市更新项目,位于深圳罗湖的中海天钻项目则与龙华金茂府一样也是当年的地王,不妨来看看这个项目的故事。

  中海天钻背后的鹿丹村以及曲折的往事,无疑是这个项目备受关注的重要因素。始建于上世纪80年代的鹿丹村因建造时大量使用海砂,建成不久因海沙腐蚀,钢筋裸露生锈等问题陆续出现,但拆迁之路却走了十几年。直到2014年5月,鹿丹村拆迁终于开始启动。到了年底,深圳市土地使用权出让公告中出现了鹿丹村所在地块的身影。2015年2月,中海以8.8亿元夺标,随后鹿丹村蝶变成中海天钻。除了地价本身,若加上拆迁和回迁房建安成本,当时市场普遍预计该地块可售住宅部分楼面价达到每平方米4万元左右。可以说,中海虽然表面上只花了8.8亿元,但隐含成本却远远不止如此。

  此前,中海天钻项目获得预售许可,预售部分为该项目A区完成回迁后剩余的住宅,共44套,受限价影响,销售均价为每平方米7.9万元,实际开盘均价约为每平方米8万元。公开信息显示,2015年12月该项目精装房首次开盘共推出约100套,现场单价在每平方米8.5万元至15.5万元之间,销售均价约为每平方米11万元,两者价格相差明显。

  2017年1月,深圳规土委发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》,其中,对预售价格、现售价格、非毛坯出售房源的管控,传递出控制深圳一手房房价上涨的明显信号。过去那些“打鸡血”拿下的高价盘,在限价面前或许也只能纷纷低下头,昔日地王正慢慢回归“平凡”之路。

  即使不被“限价”,市场目前的情况又如何?深圳中原研究中心的数据显示,9月深圳共有6个住宅项目入市,整体去化率约44%,其中华润城润府三期555套住宅全部售罄,佳兆业未来城住宅开盘去化接近五成,而深业东岭、勤诚达前海世界、心海城、颐安都会中央开盘去化均不到三成。其中,深业东岭、心海城为现楼入市。新政后投资客退场,尽管刚性需求和改善性需求仍较大,但是当前大部分刚需还在观望中。

  还有一些地王项目,仍没有具体的入市计划。2015年,泰禾通过招拍挂竞价的形式进入深圳市场,以近每平方米8万元的楼面价拿下了尖岗山地块。如今,尖岗山地块项目仍未有实质销售进展。有在长沙(楼盘)拿地的地产公司相关负责人告诉记者,公司在2016年下半年和2017年上半年拿的地,平均楼面地价超过每平方米8000元,而政府给的销售指导价只有12000元。如果开盘销售,将卖一套亏一套,而如果不销售,企业的资金链可能受到影响,因此陷入两难境地。

  地王之争

  房企应及时调整,形成更好的开发投资模式,新一轮汰弱留强将给开发商带来巨大压力。

  房地产是资金密集型行业,持续健康的现金流对房企而言至关重要。不管是不是地王,现房销售对房企资金的要求非常高。

  其实,商品房预售制度最早出现在香港,于上世纪80年代末传入深圳。目前,各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,预售制成为国内商品房销售的主要形式。在房地产市场发展初期,商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求,在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。总体上,商品房预售制有助于解决房企开发资金不足,加快住房供给,但也容易因制度缺陷和监管不到位,造成市场纠纷和金融风险。

  因此,9月21日广东省拟取消商品房预售制的传闻一出,立刻让地产开发商们惊出一身冷汗。随后,广东省房协回应称,传闻内容只是就拟定内容进行内部讨论。

  有观点认为,深圳的现房销售试点项目是房地产市场走向成熟的标志。随着市场逐步走向成熟,制度上需要一些调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于现房销售的模式,实际上给开发商带来很大的考验,此类住房制度改革是方向但也不会一刀切,会针对具体地块进行试点。未来,类似的现房销售模式是一个大趋势,尤其是部分大城市或率先试点。房企应及时调整,从而形成更好的开发投资模式。深圳中原总经理郑叔伦更直言,一轮汰弱留强将给开发商带来巨大压力。

  一方面,最近一段时间以来,部分城市发生楼盘降价抛售的现象。另一方面,从业绩来看几家大型地产商表现依然亮眼。恒大、万科、碧桂园2018年上半年营业收入分别同比上升59.8%、51.8%以及69.7%。这些数字背后,或许正是加快资金回笼的需要。此外,宏观调控已经倒逼地产开发商们寻找更多的融资渠道。Wind数据显示,截至2018年5月中旬内地房企已公告计划发行的海外债券达61只,发行总额超过240亿美元,比去年同期上升超过一倍。

  对于地王项目入市,严跃进认为地方政府仍会维持一定的供地节奏,但房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守。地王入市关键要看准楼市周期,即地王项目的出让要回避市场降温或管控升级的时间点。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,无论是地王还是其它土地上兴建的项目,讲求的还是“性价比”,这应是房企关注的焦点。

  如今,地王正慢慢回归“平凡”之路,关于取消商品房预售制的讨论仍在继续,但无论是房企、置业者甚至是投资客,他们的想法或许已经发生变化……

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来源:德国优才计划 继10月7日上午, 小崔举报上海公安局后, 就在昨天10月10日的深夜, 小崔又实名举报了北京公安局。 ? 原来,自今年5月, 小崔爆料阴阳合同以来, 屡次受到生命安全的威胁, 多次报警收效甚微, 甚至家人的隐私和安全也受到威胁。 他曾经在微博中说: 已经收到了十多次死亡威胁,10度报警! 有人把威胁信从他家的门缝插了进去。 看得出来,小崔现在的处境并不妙, 今天我们继续声援小崔, 你曾说过:“我要是把那良心丢了, 我的病好了也无用。” 是的,我们知道你不会后退的! 你的安全, 我们所有有良知的中国人, 都会为你守护! 保护小崔,义不容辞! 我们相信善恶终有报, 天道好轮回, 在国家重击之下, 那些丑陋的人都必将现出原形! 今天的头条开篇我们为勇敢的小崔, 也为另一位勇敢的中国人发声。 在中国, 他的收入不高,知名度也不高, 但他的贡献却实在是很大, 甚至为我们所有中国人以及子孙后代, 都留下了造福千秋万代的伟业, 可他离开时是那样的悄声无息! 今天10月11日,一个特殊的日子, 我们很想好好讲讲他的故事。 他,就是朱显谟 1915年,他出生在上海崇明三光镇, 父亲虽是做生意的,但几近破产, 日子过得相当寒酸,每次放学回家, 懂事的他都会下田劳动,减轻家里负担。 而正是这样的童年, 让他深深体会到农民的不易, 他暗暗发誓: 长大后,一定要改变农业落后的状况, 将贫苦农民从沉重的劳动中解放出来。 ? 他的成绩十分出色,高中时, 老师都对他寄予厚望,可到填志愿时, 老师别提对他有多失望了。 当时,同学全都报考上海交通大学, 老师也以学生上交大为荣, 可他偏偏报考农业大学。 都说知识改变命运, 以他的本事,绝对可以跳出农门, 他倒好,居然打算回到田地里头。 在毕业纪念册上,他坚定地写道: “将来,我要当一个科学农民”。 他进了中央大学农业化学系, 选择的是土壤肥料专业。 1940年,大学毕业的他, 考进重庆中央地质调查所, 师从著名土壤学家侯光炯,在战乱中, 跟随老师到全国各地做土壤调查。 ?侯光炯 侯老师告诉他,做调查必须“四到一问”: 即走到、摸到、看到、访问到, 最后问一个为什么。 这样简单的理论任谁都能倒背如流, 可肯脚踏实地去做的能有几个? 而他不仅真的做了, 还将这样严谨的学术态度坚持了一辈子。 走过苦不堪言的童年, 又走过颠沛流离的战争年代, 终于,他来到了新中国面前。 那时,中国一切都百废待兴, 他被调到中国科学院土壤研究所工作, 学者们都十分相信苏联专家, 可他不迷信书本,也不迷信权威, 总是提出不同的见解, 甚至敢指出苏联专家的错误, 用事实证明自己是对的, 最后,形成了独特的“朱氏成土学说”。 右三:朱显谟 1959年,为支援西北建设, 他竟毅然离开繁华的南京城市, 跑到西北生物土壤研究所工作, 举家搬到偏僻落后的小镇杨凌居住。 土壤学专家唐克丽感叹: “朱老能够从南京过来是很不易的, 那时候谁愿意离开大城市啊。” 一家人挤在只有10平方米的小屋子里, 而且连卫生间跟厨房都没有, 他的书放不下只能堆在走廊。 用水不方便就算了,连电都没有, 只能点蜡烛照明,想买点简单的日用品, 还得跑到老远的地方才能找到, 可对于这一切,他毫无怨言, 在杨凌一待,就是58年光阴! 李振声院士曾协助他搬家, 回忆当时的情景,李振声说: “朱显谟先生为理想、为国家的需要, 献身黄土高原的情操和行动, 深深感动了我,使我坚定了扎根杨凌, 同样可以做出世界性科研成果的信念。 帮朱显谟先生搬家的经历, 影响着我一生的科学态度。” ? 后来, 中国科学院组织黄河水土保持勘探队, 由他带领年轻的研究者, 踏勘黄河水土流失的类型区, 结果他吃惊地发现,治理黄河刻不容缓! 很多人只知道,黄河是我们的母亲河, 是中华文明的摇篮, 却不知道,黄河也是“祸河”。 黄土高原每年水土流失13亿吨, 令黄河泥沙淤积,洪水泛滥, 而2000多年来, 黄河决口1500多次, 每次都造成大量伤亡,哀鸿遍野。 所以古代帝王登位, 都会将治理黄河作为安邦大事, 但想“治黄”谈何容易, 即使是现代,都是一件极其困难的事。 看看下面的数据, 这些年份都离我们是那么近, 实在是触目惊心: 1887年,黄河爆发大水灾, 死亡人数至少150万, 甚至有人计算出死亡人数为700万人, 这是有史以来死亡人数最多的一次洪灾; 1931年,黄河发生特大洪水, 超300万人被淹死, 经济损失不可估量, 这是有记录以来, 死亡人数最多的一次自然灾害; 1938年,黄河泛滥, 又导致89万人死亡 …… 看到这些,很多中国人坐不住了, 他更是暗下决心, 将治理黄河作为主攻目标, 他的心中许下了这样一个愿望: “让黄河水清。” 可老祖宗都说“跳进黄河也洗不清”, 让黄河变清简直就是天方夜谭, 而且黄河是世界上含沙量最大, 也是世界上最难治理的河流, 想让它一改浑浊, 可能努力一辈子都实现不了, 可能努力几百,几千年都办不到, 但这一切,他都不怕! 他认为,黄河之所以为黄河, 是由于黄土高原的水土流失, 经过一番实地考察,他发现, 黄土高原的腹地子午岭, 可以作为黄土高原治理的样本, 也是减少黄河含沙量的希望所在。 但子午岭特别危险,水土流失又严重, 谁愿意去冒这个风险呢?! 于是他勇敢的站出来, 将责任全揽下来, 带着30多名考察人员, 立即进入了条件极其艰苦的子午岭, 在荒凉之地建立起了观测站。 然而当时实验还没进行多久, 那场运动就来了, 如此卖命的他,竟成了“反动学术权威”, 受尽批判,子女也被牵连, 连辛苦建立的子午岭观测站也被毁了, 可就是在这样的情况下, 他也从未中断过研究, 除非死,否则他决不放弃! 他勇敢的冒着生命危险, 不断地进行实地考察, 黄土高原他竟考察了20多遍, 每一道沟,每一道坎, 都留下过他的汗水。 他还3次翻越昆仑山, 2次走遍全新疆, 不断探索,从未停止。 20世纪80年代, 他根据自己长达20多年的经验和研究, 总结提出了, 黄土高原国土整治28字方略: 全部降水就地入渗拦蓄, 米粮下川上塬, 林果下沟上岔, 草灌上坡下坬。 这看似简简单单的28个字, 却具有极其重大的科学意义, 因为它既充分发挥了, 黄河流域水土资源的潜力, 又让黄土高原能脱贫致富, 从根本上防止水土流失的巨大危害。 同时,他还编著了一系列的书籍, 《中国黄土高原土地资源 》、 《黄土高原土壤与农业》等专著, 成为了新一代研究者的教科书。 他还培养出了一支, 专门从事土壤研究的年轻科技队伍。 他一生的研究,可以当之无愧的被称为, 中国黄土区土壤, 及土壤侵蚀学科的开创者和奠基者。 以他的荣誉和所做的贡献, 他早就可以功成身退了, 可到了晚年, 他居然还不肯放弃让黄河水清的梦想! 他奔波全国各地推广28字方略, 先后5次发文论证其科学性。 88岁时,他还这样憧憬着未来: “倘若一切顺利,不再出现反复, 像我这样年近古稀的人, 也许还能看到‘黄河流碧水’呢!” 91岁高龄时,他又不顾身体, 发表长篇论文, 对黄土高原治理提出重要建议。 晚年的朱显谟 到了他96岁高龄时, 他已经听不清,也看不清了, 反应也十分迟钝,可说起黄河, 老人就立刻会变得十分精神, 头头是道,他还坚定地说: “黄河不清,我死不瞑目!” 然而101岁那年,他重重地倒下了, 可他不愿就这样离去, 黄河不清,他死不瞑目啊, 他坚持着,不停地坚持着! 那时他的28字方略已经, 被无定河皇甫川流域治理指挥部, 和黄土高原治理项目的11个试区, 广泛采用, 具有极其重大的战略性意义。 而在群众自发的治理实践中, 也有200个以上的成功样板。 之后,巨大的改变真的出现了! 谁能想到,黄河居然真的变清了! 据调查数据显示, 以前黄河含沙量每年十几亿吨, 结果变成了3亿吨,世所罕见, 而黄土高原的许多荒地上, 竟也出现了绿色。 可为这一切付出毕生心血的他, 却躺在病床上无法欣赏这样的清澈, 黄河不清,他是真的死不瞑目, 他的女儿说: 老人生命最后的时间里, 眼角总是会流泪。 2017年10月, 黄河水清的新闻正式发布了, 而后的2017年10月11日, 他安然离世,享年102岁。 然而当天,他离世的消息, 却在媒体上没有激起任何波澜, 2017年10月11日, 对很多人来说, 依然是个平常的日子, 点开微博热搜榜,看看朋友圈, 最火爆的新闻还是那些关于明星的, 他们可能随便换个发型, 甚至手上破了点皮, 都能赢得百万人的点赞欢呼。 而在这一天, 即使人民日报为老人发声, 阅读量也少得可怜。 是啊,他的一辈子, 都献给了中国广袤的黄土高原, 他的研究, 对很多人来说实在太枯燥太乏味了, 怎么能比得上明星参加真人秀, 跑男,戏子来得刺激呢? 他立下的誓言: “黄河不清,死不瞑目”, 没有一点华丽的辞藻, 可又怎比得上, 明星办一场上亿的婚礼来得轰动呢? 他用尽生命之力, 只为跟黄河争一捧黄土, 就连黄河都为之动容! 他为祖国的山清水秀奉献一生, 留下了造福千秋万代的伟业, 为数以亿计的中国人民, 减轻了威胁生命的隐患, 一句黄河不清,死不瞑目, 足以感天动地! 呕心黄土一世情。 呕心黄土盼河清, 2018年10月11日, 朱显谟逝世1周年之际, 如今的黄河水真的变清了, 朱老,您可以瞑目了! 而今天,因为小崔的勇敢举报, 我们也看到了, 娱乐圈溯本清源的希望, 愿明年此时, 中国娱乐圈的这趟浑水, 也能变清,变纯!