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颍泉区凸现“智造”产业集群
2017-3-31 16:32:18   来源:临武新闻网)

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  2018年过去一半,广州老牌房企越秀地产的合同销售目标刚好也完成一半,280亿元,同比上升39.5%。

  淡市之下,取得四成的增幅实属不易,不刻意去和龙头房企对比,但同等规模并且同样主力发展粤港澳大湾区市场的龙光上半年的销售增幅超过了八成。

  国企的身份给越秀地产带来了极大融资和通过非市场化手段拿地的便利,越秀本有一手好牌,但近年公司在布局扩张、拿地和规模上的小步慢走,给外界留下保守的标签。

  越秀地产下半年或有更好的销售表现,管理层称对完成全年550亿元的销售目标有信心,上半年公司只有8个项目在售,但下半年有14个。

  下半年的营收和利润数据也更被期待。越秀地产2018年中期业绩表现中规中矩,收入下滑15%至101.6亿元,核心净利润11.2亿元,同比上升7.8%。

  财报中最亮眼的数据来自投资物业重估公平值净增值和其他收益净额两项,前者同比增长402.2%,后者是850.5%。5月,越秀地产发挥高超财技,赶在中报前,通过收购一家公司股权来增厚持有广州星汇云城的权益以达到入表的条件,使公司营收多了7亿元的进账,这两项指标也录得巨大增幅。

  管理层希望通过轨道加物业的模式发展和对新的多元化业务投放为公司争得更多发展空间,不过在全行业多元化、盈利模式未明的情况下,越秀地产能不能给出惊喜仍待观察。

  运用财技增厚收益

  8月13日,越秀地产发布2018年中报。董事长张招兴在业绩发布会上表示:“从我们董事会的角度,我们非常肯定。”他把越秀地产上半年的经营业绩总结为稳步增长。

  中报数据显示,2018年上半年,合同销售金额约为280亿元,同比上升39.5%。其中大湾区、长三角和中部地区总计实现合同销售约253.8亿元,占总销售的90.7%。

  越秀地产今年的合同销售目标是550亿元,上半年完成了50.9%,刚好过半,公司并无调高或调低销售目标的打算。

  按照越秀地产副董事长、总经理林昭远此前说法,公司计划每年增长目标在35%以上,力争2020年突破1000亿销售规模。

  过去五年的销售数据显示,2013~2017年,越秀地产销售额分别为146亿元、220亿元、248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元,去年全年的增幅也就是35%,虽然与自身对比,增幅不俗,但近两年,借助资金宽松、去库存等政策,在规模上狂飙突进的民营房企更多。

  下降的营收数据成为越秀中报的关注焦点。上半年,越秀地产的营业收入为101.6亿元,较2017年同期下降14.9%,这还是在越秀地产通过财务技巧,把此前出表但本期能确认收入的项目重新并表的基础上录得的。

  5月末,越秀地产收购云秀公司100%股权,而云秀公司持有广州星汇云城2%的股权,也就是说越秀间接收购广州星汇云城2%股权。通过此举,越秀地产在星汇云城的实际权益由49%增加至近51%,达到财务入表要求。

  林昭远告诉第一财经,之所以选择在5月末进行股权收购,是此前与交易方约定的时间,而这个项目的入表,直接为营收带来7亿元。

  在项目还在建设投入阶段,通过股权的转让实现项目出表,不至于拖累财报,至项目接近交楼能确认收入时,重新收购权益使项目入表,增厚收益,这种操作能起到修饰财报的作用。越秀这种手法也体现在其他项目上,公司挂牌了海南白马建设开发有限公司15%股权,来减少海南一个项目权益达到出表。

  放缓拿地

  报告期内,越秀核心净利润11.2亿元,同比上升7.8%。而毛利率约为25.8%,同比上升0.9%。

  毛利率未达30%,不算出彩。近年重仓大湾区的房企,多数能收获不错的回报,毛利率超过30%并不罕见,更有甚者能达到40%以上。越秀地产的开发业务,主要分布在大湾区、长三角、环渤海和中部地区。今年入账的销售额中,有32%来自大湾区。不过,上半年的合同销售中,有65%来自大湾区。

  根据中报数据,截至6月30日,越秀地产有561亿已售未入账销售,较年初上升41.3%,平均售价为19700元/平方米,均价虽低于今年上半年的合同销售额20300元/平方米,但高于入账销售额均价17300元/平方米。

  这些未入账销售额将构成下半年收入和利润的主要来源,相比上半年,越秀地产下半年的毛利率有继续上升的可能。

  限价之下,房企的利润空间受到限制。张招兴在针对投资者的业绩会上透露,因为限价的问题,部分达到入市条件的项目往后推迟,“有些地产公司资金周转紧张,有多少卖多少,但越秀不想随便便宜卖掉,要看时机。”

  另外值得注意的是,在银行按揭贷款放款速度放缓、网签限制的影响下,越秀地产现金回款率走低,在资金使用效率上仍存提升空间。

  林昭远透露,上半年的销售回款率只有64%,比年初制定的80%目标低,不过林昭远解释,是因为6月的90.92亿元销售金额还未到回款期,如果剔除6月份销售金额的回款情况,公司整体回款率上升到74%。

  受调控政策影响以及回款速度下降等因素影响,越秀地产放缓了拿地步伐。

  2017年上半年,越秀地产新增12宗地,新增土地储备达308万平方米,而今年上半年,越秀地产在江门、武汉、苏州等城市新增9宗地,新增土地储备为249万平方米,张招兴指出其中8宗几乎没有溢价。越秀地产欲稳健过冬,对拿地提出了更高的投资要求,尤其是溢价率方面。

  资金方面,上半年越秀地产发行8亿美元3年期和4亿美元5.5年期公司债,票息率分别为4.875%和 5.375%,至期末账上现金还趴着258.3亿元,较年初上升24.2%。净借贷比率为64.3%,较年初下降8.5%。

随着社会消费升级和企业轻资产的快速发展,涌现出了手机、衣物、智能硬件、奢侈品乃至玩具等一系列租赁平台。无论是消费观念还是生活方式,新租赁经济正在潜移默化的影响着人们的生活。相比于更重视产品价格的C端租赁模式,B端租赁模式的企业消费者所考量的维度更多,除了基础的价格因素,管理以及运营等隐形成本也是企业的重要考量因素。对于提供B端租赁服务的企业,考验不仅仅在于产品与服务,更在于恒心与耐力。

  在易点租位于西二旗的一栋办公楼里,员工办公处的一面墙上,一条硕大的红色横幅上写着“客户第一,追求极致,实事求是”。看似简单的几句话,却是这家互联网办公租赁企业这些年摸着石头过河,总结出来最精辟的企业文化。

  易点租创始人纪鹏程凭借这几句简单的企业文化,仅用3年时间便带领易点租完成了5轮融资,共5亿元人民币,让易点租的估值超过了2亿美元。

  还未毕业就创业,至今为止创立了两家公司的纪鹏程也没有想到易点租会发展的如此之快,更没有想到易点租还开创了国内乃至全球的办公电脑租赁模式。易点租不仅自主研发了一整套适合企业使用的设备和服务,还为企业提供全方位的IT设备解决方案。

  在近一千人的两栋办公楼里,投资家网记者见到纪鹏程时,他正在与采购部门同事沟通事务。平日里休闲的打扮,便能看出他个性里的低调特点。2018年3月份,易点租刚刚完成了由源码资本、顺为资本、经纬中国等投资的C轮融资,在进入高速发展阶段的易点租是如何走到今天的?

  重资产投入,自营的翻新工厂

  从清华大学自动化博士毕业后,纪鹏程并没有选择直接工作,而是继续干起了他早在读书时的创业项目——二手办公设备买卖。这次创业一做就是十多年,成为彼时中国唯一一家能够对电脑翻新、提供超长时间保修的公司,奠定了他二次创业的基础。

  2015年,纪鹏程困惑于怎么让更多的人使用我的电脑,产生了做办公设备租赁的想法。纪鹏程与大学时的室友硕士张斌商量二次创业,不到两三个月,易点租就上线了。

  在易点租之前,全球都没有一家企业利用互联网给B端提供设备租赁服务,纪鹏程是真正意义上开创了一种新的租赁商业模式,他认为这与中国国情是十分相关的。“中国是制造业大国,在中国租赁经济具有天然的优势。”

  易点租的模式是非常典型的租赁经济,尽管租赁业务早已形成,但第一次将租赁服务运用到消费领域的寥寥无几。消费领域的租赁经济分为企业消费(2B)和个人消费(2C)之分,在共享经济火热之时,2C创业就已火爆,如共享单车、共享充电宝等。

  但对于2B端的租赁服务来说,企业需求更加理性,需求也更加复杂,进入的门槛也相对较高,比如是否有十分完善的基础设施,是否能提供专业的服务等,这也是企业端租赁经济迟迟没有人愿意涉足的原因。“这个领域非常考验创业者的技术基础与服务能力”纪鹏程说。

  纪鹏程认定租赁能给企业带来巨大价值:“首先,在资产层面,企业采取租赁办公设备的方式可以让公司资产变得更加灵活,按需使用;其次,对于企业管理者,特别是对企业主来说,这种方式省钱省心省事,企业完全可以轻资产运营;再者,不需要占用现金流,企业可以把资金投入到更重要的业务上;最后,在人员层面,专业的人做专业的事情,企业可以只做自己最专业的事情。”

  正是第一次创业积累的技术基础,让易点租在成立之初便已经拥有了自营工厂,用纪鹏程的话来形容,“创业第一天我们工厂的雏形就已经呈现出来了。”再加上第一次创业过程中,积累了一定的办公设备维修和翻新经验。这些技能与设备基础都是易点租后续提供租赁服务能力不可或缺的。

  易点租自营的翻新工厂自创立之初便一点一点增设,目前自建的工厂已经扩展到北京、上海、广州等多个城市,设备的故障率不超过5‰。这种模式虽然比较重,但却极大提升了用户体验,保证在用户租赁的电脑等设备出现问题时得到及时的解决。

  4小时上门修复解决,随租随还

  为了给用户提供全方位的IT设备解决方案,2018年纪鹏程还推出了4小时上门维修服务。“用电脑的人都知道,电脑维修一刻都等不及,易点租能做到的最极致的服务就是只要打电话报维修,我们的工程师提供4小时免费上门修复解决。”

  有问题马上解决,这是纪鹏程对IT设备租赁服务的原则。不管是第一次创业,还是第二次创立易点租,他始终认为企业的精髓在于提供怎样的产品,产品能否解决客户的问题,如何将产品和服务做到极致,决定一家企业的生死。

  如今在北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、成都、南京、西安、天津十个城市都已经建立了服务团队,均可实现4小时内上门修复解决,上门准时率超过99%,4小时解决的比例超过80%。

  从公司成立之初,易点租平台所有的设备租赁都采取免押金策略。这也得益于团队另一合伙人张斌的金融背景,不仅使团队形成强大的金融风控体系,还专门设立了风控部门,实时对企业信用数据评分,给企业一定的免押金额度。

  目前累计服务2万家企业客户,累计租赁设备已经达到了30万台,坏账率不超过1%。 “对于易点租来说,最大的成本在于设备。”

  尽管现在易点租已经盈亏平衡,但在纪鹏程看来,完善用户体验,才是易点租商业模式的本质。

  一直以来,易点租都以长租模式为主,一般签约两至三年合同。为了丰富用户体验,2018年纪鹏程还推出了 “全新电脑随租随还”,全新台式机随租随还低至85元,一年使用费用一千元。

  除此之外,纪鹏程发现对大型公司来说,行政以及资产管理人员最头疼的事情是如何更好地管理公司的资产。传统的、简单的做法是利用excel表格来盘点企业固定资产,而复杂的资产条目往往极大降低工作效率。为此,易点租自主研发推出企业资产管理平台易盘点,这也是易点租团队自主研发的企业saas软件,能够帮助企业更快捷、更清晰地进行资产管理。

  渗透率不足5%,市场潜力巨大

  2018年3月份,易点租宣布完成了C轮3200万美元融资。这一轮融资后,纪鹏程计划继续提升IT服务效率,将4小时上门业务覆盖到更多城市,并加速扩展全国的营销业务,包括在还未设立4小时上门服务的城市,建立维修网点,升级服务能力这项最根本的核心竞争力。  不久前,易点租联合DBI咨询一同发布了“2018-中国电脑租赁市场战略及预测报告”,其中调研结果显示,目前中国电脑租赁市场的特点显示为:“市场潜力巨大,办公PC租赁渗透不足5%,相较于海外市场59%的渗透率来说,未来还有较大开拓空间。”

  纪鹏程也是看到了这巨大的蓝海市场,更加坚定了易点租的商业模式。而报告也显示:中国PC租赁市场目前已经处于垄断程度较高的市场状态,用行业竞争短期内呈现了快速挤压和份额竞争态势。

  在目前全PC租赁行业中,易点租已经占据了长租市场77%的份额,处于行业主导地位。纪鹏程认为,能够取得如此成绩一方面得益于易点租较早进入PC设备租赁市场;另一方面,易点租追求极致的自营的运营能力与服务能力,是能够快速增长最核心的竞争力。

  从大型企业到互联网创业企业,易点租的客户不乏银行、保险、摩拜单车、OFO等。北京的活跃互联网企业客户占比超过50%。

  创业十多年总结出来的管理经验是易点租快速成长的重要因素。在公司迅速扩张的过程中,如何管理公司,也是他面临的一个重大挑战。

  纪鹏程的管理办法是,将专业的事情交给各个专业的部门,他负责全面统筹,掌控全局。尽管如此,他每日仍然忙于各个部门之间频繁地沟通,尽力做到亲事亲为,维系公司的高效运转。

  很多人看起来很虚的“企业文化”,却是纪鹏程尤为重视的管理方法论,“文化和使命才是把企业凝聚在一起的东西。”如何在易点租高增长阶段,让团队时刻保持较强的向心力,拧成一股绳,是纪鹏程现在以及未来一直都在思考的事情。鲸准高级副总裁柴源:为新时代赋能金融科技硕果

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