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2017-3-31 16:32:18   来源:镇海新闻网)

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原标题:应急管理部:做好防汛救灾工作 保障受灾群众基本生活

  中新网8月14日电 据应急管理部网站消息,8月14日,应急管理部召开视频会议,分析当前台风趋势和汛情灾情发展态势,部署第16号台风“贝碧嘉”防范救援工作。

  应急管理部党组书记、副部长黄明出席会议并讲话,强调各级应急管理部门和消防官兵要发扬连续作战、不怕疲劳的作风,牢记使命、主动担当,更加细致周到地做好当前防汛抢险救灾各项工作,切实保护人民群众生命财产安全。

  黄明表示,今年入汛以来,各级应急管理部门和消防官兵认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,有力有序有效开展救灾救援工作,取得明显成效。当前仍处于“七下八上”关键时期,防汛抢险救灾工作面临许多新情况新问题。越是形势严峻复杂,越要保持清醒头脑,越要始终绷紧神经,不能有丝毫松懈、半点马虎,越要以极端认真负责的态度做好各项工作。

  黄明指出,要会同气象、水利等部门加强灾害性天气预测预报,通过广播、电视、网络等媒体滚动发布预警信息,提醒社会公众主动采取防灾避险措施。要广泛发动群众深入开展拉网式风险隐患排查,对煤矿和非煤矿山、尾矿库、危化品以及交通、旅游等重点行业领域加强安全监管,督促企业严格落实防范措施。各级消防部队要发挥优势,有重点、分区域部署抢险救灾攻坚组和突击队,时刻处于临战状态,当好抢险救援主力军和国家队。要及时做好救灾工作,千方百计保障受灾群众基本生活。领导干部要靠前指挥,发挥表率作用。

时代巨轮,訇然转向!

  昨天,中国改革开放的最前沿——深圳,终于扔出了重磅炸弹。它正式宣布:住房体制二次巨变!

  8月5日,深圳最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布,这意味着,被称为先试先行的深圳房改,终于正式落地!

  很多人可能还不明白深圳房改的意义,这不仅仅是简单的一次楼市调控,更意味着楼市制度的一次重大转向!

  1

  房价为何连连暴涨?

  关于中国楼市,最大的未解之谜就是——

  为何房价连连暴涨?为何调控迟迟未能见效?

  答案要从根源找起。

  过去,我们的住房制度学习是香港那一套,靠卖地来取得土地财政。

  也就是靠地方政府垄断土地供应,通过融资平台实现土地资源收储及抵押,廉价把土地征收过来,再转手高价拍卖掉,独享了土地一级开发的增值收益,拿到丰厚的土地出让金,进而维持高负债、高投资、高增长的发展模式。

  开发商天价拿到的地,自然要卖天价的房。

  在这一模式下,香港的地价越来越贵,房价越来越高,绝大部分人一生都为一个狭小的房子而终年奋斗,生活凄苦可见一斑。

  香港地方小,才几百万人,但是中国内地是十四亿人口,如果学习香港模式,十多亿人口被高房价折磨,那就是整个社会的大问题。

  更何况,香港模式已经成功实现城市化,所有居民都已经进城,而且所有土地已经在政府手里。

  所以,虽然香港的地价和房价疯狂飙涨,但是却不会存在失地流民的情况,而我们的广大农民群体的利益却受到侵害,城乡差距也进一步扩大。

  这种发展模式,不啻于“鸦片“,短期可以巨大收益;可是,从长期来看,却在慢慢侵蚀中国经济,透支大国发展的未来!

  于是,时至今日,我们陷入了一个“两难困境”——若是房价要继续狂飙滥张,那么居民企业不堪重负;然而若是房价一旦下跌,地方ZF的收入和银行背负的巨额债务怎么办?

  地产绑架的不仅是经济,恐怕更是国运。显然,这种模式也许从一开始就是错的。

  2

  95%的人都能买得起房?

  那么,继香港之后,我们还能向谁学习?

  答案是新加坡。

  新加坡是个名副其实的小国,国土面积只有626.4平方公里,如此弹丸小国却在世界上第一次兑现“

  居者有其屋”的承诺,以政府的力量实现了绝大多数国民的安居梦。

  更重要的是,新加坡的经济并没有被房产绑架,主要的财富来源是外贸和产业,已经成功跻身于世界主要产业发展强国之列。

  那么,新加坡是如何做到的?对于我们而言又有何借鉴意义呢?

  新加坡的住房体系以公共为主,私宅为辅。在立国之初,便将公共住房建设作为优先任务,目前形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。

  新加坡的组屋类似于我们的“廉租房”,一般是政府出资购买,然后租给穷人,租金只是象征性收取,只占穷人收入很小的一部分,甚至占到了整个住房市场8成。

  新加坡组屋的每平米房价被严格限定在城市月均收入的2倍,换句话说一个家庭一个月能买1平米的这种组屋,由于这种房子不大,通常也就是50-60平米,如果是新婚夫妇,大概5年时间就能买的起这样的房子。

  除此之外,新加坡在核实收入后,可以通过多渠道发放最多80-90%的贷款,那么也就是说新婚夫妇半年到一年就能攒到首付,这样低收入居民就能早日住到房子。

  新加坡的共管公寓类似我们的“共有产权房”,这部分比组屋更上一层,价格只是纯商品房的7成,每平米房价大概比家庭月收入的1.5倍左右,换句话说一个家庭买一套这样的房子,需要努力10年左右,这种房子10年后可以自动私有化。

  在如此大的保障房供给之下,新加坡的商品房也不怎么涨价,现在平均价格也就是组屋的三倍,也就是说一个家庭奋斗15年,怎么也能买套商品房了。

  而为了保正不被不法之徒薅羊毛,新加坡制定了严刑峻法。

  规定申请组屋要提交真实合法的材料,如果有弄虚作假会被罚款甚至6个月监禁,另外这个房子也是5年不许卖,过了5年要卖还得当地政府部门审核批准,基本上杜绝了炒房的可能。

简而言之,就是把房子分为保障房和商品房两大类,保障房由政府主导,属于公共属性,专门面向普通居民;而商品房归于市场,专门服务于有钱人,爱涨多少涨多少,这部分将是政府的收入主要来源。

  另外在面积方面,执行区别化对待,福利性质越强的居所,面积越小,反之则越大。以防止这种政策变成生产懒人的温床。

  这样一来,低收入群体的“有房可住”与地方政府的“有钱可收”,这两个看似无解的矛盾就能完美解决。

  3

  我们正在迎来“住房公有制”时代!

  了解了这两个城市的制度,我们再回头来研读深圳的“

  房改”政策,便可以看到很多与新加坡的相似之处。

  从2018年起,在新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%。

  到2035年,新增建设筹集各类住房将达170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。

  人才住房:价格为市场价的60%左右,面积小于90平,可租可售。

  安居型商品房:价格为市场价的50%左右,面积小于70平,重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民,可租可售、以售为主。

  公租房:租金为市场价的30%左右,特困及低保、低保边缘家庭最低可降至10%。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,面积30-60平为主。

  由此可见,60%的新增住房是政府控制的政策性住房,市场上新增的商品房只占总量的40%。保证一定小规模数量的商品房供应,既为高端需求提供了出口,而商品房的稀缺性也保证了房价不跌,为地方收入提供条件。

  可以见得,中国住房供应的结构正悄然发生变化——

  1998年“房改”之后历经二十年,我们正在迎来新的“住房公有制”时代!

  4

  楼市未来何去何从

  那么,若是“深圳”的房改模式在全国推行,那么接下来中国会出现两种情况,一部分是开发商建设的真正的商品房,这部分地价高、房价高。

  另一部分是政府建设或者政府控股的国有企业建设的大量租赁房,这部分土地出让价低,租金低。

  未来,中国将会形成一套以新加坡为师而兼具“中国特色”的住房模式——商品房(市场化,价高者得)+平价住宅(共有产权房,封闭运行,去投资属性)+租赁住房(中低端市场,租购同权)+保障房(穷人)。

  在这个体系中,政府会维持强有力的存在,也会握有越来越多的可调配资源,不会将住房问题全托于市场自有调剂。

  可见,未来越加稀缺的“商品房”,很可能就会成为有钱人的游戏,而地方也可以从40%的商品房供地中赚取财政收入。

  而对于绝大多数买不起房的人,以后可以申请保障性住房,也可以申请公共租赁住房,一样有房可住。

  未来城市要划分阶层,买房也要划分阶层。以不同的房屋对应不同的群体,真正实现“居者有其屋”!

  不过问题也是显而易见的,毕竟新加坡与我国国情差距极大,新加坡人口不足500万,政府高效廉洁,人均收入和人均教育程度又极高,而我们可是有14亿人!

  况且,新加坡是一级财政,因此有充足的财力来搞全民的保障房建设,恐怕在全国,像深圳这样,不必依赖土地财政就能取得充足经济收入,进而能够有底气搞保障房建设的城市不多,估计也就是一线和几个强二线。

  另外,即使有财力建设了足够的保障房,那么保障房真的能保障吗?毕竟,我们的房子背后还要绑架众多资源,比如教育、比如医疗!

  那么,除了房价、除了房屋质量等硬性条件之外,保障房是否能与商品房享有同等的权利呢?

  这就要归结于“租购同权”长效机制的问题了。虽然这个问题提法已久,然而具体政策的落地,却迟迟不见踪影。

  其实,对于我们普通人而言,什么“制”不重要,重要的能让我们有房可住、有权可享,让大家都能有“获得感”。

  叶檀:涉及上万亿!深圳第三次房改 房地产市场正在发生剧变!

  深圳的房地产显示了中国房地产改革的新路径。

  这是深圳的第三次房改,深圳,成为全国新一轮房改的急先锋。

  1989年,深圳进行了第一次房改,当年颁布《居屋发展纲要》,目标是,未来商品房占30%,福利房和微利房占70%,走的是典型的新加坡模式之路。

  深圳希望通过《居屋发展纲要》,解决本地户籍居民居住问题,当地住宅产业局为公务员造福利房、为企业职工造微利房,在几乎没有向国家要一分钱的情况下,解决了大部分职工和公务员的住房问题。

  1993年,第一阶段目标部分实现,深圳宣布基本解决户籍人口住房问题,深圳住宅产业局获得联合国人居奖励。现在回想上世纪80和90年代深圳的公平和活力,仍然让人心情激动。

  可是,中国住宅很快集体转向,走向商业化,土地成为第一轮国企改革后地方财政的重要支撑。从1997年开始,深圳住宅产业局开始被边缘化,深圳市区一块30万平米的住宅用地,住宅产业局只拿到7万平米,剩下的23万平米都给了开发商。

  2003年,住宅局被正式撤销,深圳房地产从新加坡模式转向香港模式。这是深圳的第二次房改。

  这是一次绝对错误的选择,香港房地产模式是培育权贵和寡头的温床,土地市场尾大不掉,成为经济的腹心之疾。

  1998年,也是中国商业房地产的元年,至此,全国走向卖地、卖房之路,深圳的转型只不过是全国房改的缩影,一直到现在,我们不得不再次艰难房改。

  2017到2018年,原有的商业房地产之路走到尽头,最重要的标志是,中美贸易战打响,房地产泡沫到实体经济的发展,房地产成为山巅上摇摇欲坠的堰塞湖。

  2018年8月3日,深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号),这意味着,深圳第三次房改的靴子正式落地,也意味着,全国第二次房改开了先河。

  根据新版深圳“房改”方案,将来深圳商品住房比例仅占40%,从2018年起,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%,保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民,确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。

  看着很眼熟对不对?跟1989年第一次房改的版本相比,商品住宅目标有变,大致是从30%上升到了40%。

  深圳再次转向,又从香港模式回到了新加坡模式,我们转了两个大弯。

  深圳新政强调在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。到2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  跟北京、上海常住人口下降不同,深圳、广州的人口还在继续流入。未来18年,深圳人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,以每套3人计,可以解决300万人的居住问题,每年大约解决17万人。

  但是,以目前的速度,深圳一年流入的人口就在50万以上,租赁房杯水车薪。

  打补丁的办法有两个,一是盘活现有租赁市场和小产权房市场,二是进行货币补贴。深圳面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴;面向符合条件的人才发放人才安居补贴;面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

  跟第一次房改不一样的是,这次房改强调租赁房、补贴和共有产权房等方式,人人有房住,不等于人人有产权。

  房改之后,深圳房地产将有所冻结,深圳的房租将会上涨。一方面是央行总体放水,房价受到抑制,会表现在房租等物价上。另一方面,国有企业与大公司介入租赁房市场,改造介入长租市场,通过长租市场发展相关的房地产租赁金融,这些都提高了房租的成本。

  根据房协的数据,2018年6月,深圳房价均价为55992元/平米,环比上月上涨0.27%,同比上涨17.35%。同一个月,租金是78.3元/月/平米,环比上涨1.77%,同比上涨29.62%。根据我们之前的70%二手房,30%租金计算,深圳2018年6月房价综合同比涨幅为21.031%。这是一个相当高的涨幅。

  楼市稳定,房租上升,第三次房改就这样结束了吗?不会。

  等第三次房改结束,北上广深等存量房主导的发达城市,局面会跟新加坡一样,商品房价维持在高位,通过房产税“损有余而补不足”,多数人住进政府的保障房,或者租赁房。

  上海、北京深圳2009年就已进入存量市场,2017年,深圳二手房成交占比71%,是以二手房为主导的市场。2018年上半年,深圳二手住宅成交3.4万套,环比减少2.5%,同比增长16.2%,但是整体处于较低水平。价格方面,2018年7月均价为57758元/平,环比下跌3.4%,同比上涨4%。从成交量和价格的角度,二手市场实际上是稳中有落,并没有个别新房表现的那么热。

  深圳第三次房改的背面是,厘清小产权房,为收缴房产税作好准备。

  我们曾经分析过深圳违建房为什么要转正。7月27日,深圳规土委和法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》。

  主要内容有两个:

  1,产业类历史违建可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可直接申请为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。2,生产经营性历史违建补缴50%市场评估地价、商办类历史违建补缴全额评估地价后可办理商品性质。

  我们在上周的文章里计算过,深圳目前的违建大约4.05亿平方米左右,工业类违建占总量的41.93%,补缴50%,商办类违建占6.02%,补缴全款。

  按照目前的地价,政府可以收到多少?全额补缴,商办类可以收到3657亿元。

  工业和商办类加总,地方政府土地收增加了12147亿元。

  消息一出,全国土地市场炸锅。

  产业、商办和公共设施都能通过补缴地价转正,住宅类违建,也就是小产权房转正还会远么?

  违建转正,地方可以得到地价差价,加上二次交易时的税收,如果小产权房转正,地方可以得到地价差价,加上房产税征收后,每年的房产税。

  第三次房改大潮的目标,您看懂了吗?

本文首发于微信公众号:中国房地产数据研究院。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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