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外媒:特朗普透露给了金正恩电话号码 计划周日通话
2017-3-31 16:32:18   来源:上海新闻网)

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  洗不尽的芳华,皆是我们的匆匆过往。人生如此,城市同样也承载着层层记忆。电影《芳华》的上映,让多少人回望自己的过去,那些不同时代演绎谱写的人生,它是一个时代、一个群体的共同缩影,每个不同的个体被每个时代的“大背景”所笼罩着, 那些时代的烙印在每个人身上都清晰可见。

  芳华谢尽,方显心境。无论如何,影片至少让我们明白,不管这个时代的脚步迈得多快,总有一些东西不应被遗忘。

  30年发展的自然演进

  中国在经历了30年疾风暴雨式的大规模快速建设后,城市已经陆续步入到由增量发展到存量更新的转型期。未来城市的发展必然是转向城市功能的提升、城市空间的修补和城市生态的修复。

  城市更新是一个代表未来发展方向的产业,它不是开发商、投资机构生生创作出来的盈利模式,而是城市发展过程中必然要经过的发展阶段,是一座城市以及居住在其中的人们在发展的同时找回共同记忆的过程。随着经济的发展,在核心的一二线城市,城市更新必然逐渐要超过增量市场,存量市场的时代要到来了。

  2018年7月,由中国商业报道领导者《21世纪经济报道》发起、全联房地产商会联合主办的“博鳌?21世纪房地产论坛第18届年会”将于海南盛大召开。面对当前房地产模式再变革的胎动,博鳌?21世纪房地产论坛致力于以“美好生活”为目标,助力中国房地产“住有所居、住有宜居”的探索与实践。

  政策支持不断加持

  根据中央的判断,中国经济社会发展已经进入新常态,同样,中国城市化和房地产业也进入了新时代。在这个阶段,虽然中国城市化快速发展的进程并没有结束,但过去那种大拆大建的造城运动将很难大规模再现,而精致,有没有天龙座大厅二八杠外挂下载,细琢的城市更新将是未来城市化的主流。

  ,大圣大厅炸金花作弊开挂软件,2018年3月5日,总理在《政府工作报告》中指出,要启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套,未来在政策的推动下,各大城市将启动新一轮的城市更新项目。深圳发布的《城市更新“十三五”规划》推算,深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。广东省国土资源厅于4月5日发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》,进一步优化了“三旧”改造政策,规定涉及“三旧”改造的供地,除了政府收购储备后再次供地的,其余供地可以协议方式出让。

  在政策支持力度不断加大的背景下,加之一二线城市土地供应有限,特别是核心地段土地更是稀缺资源,单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备,使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。

  在形势变化、政策调整的情况下,中国房地产业传统粗放式开发商模式也很难持久,地产开发商暴富神话走向顶点的同时也许正是其衰落的转折点。而城市更新和租赁领域则存在巨大的市场和机会。城市更新大时代下的旧改,房企如何抢占这个千亿市场?以上问题,将在博鳌?21世纪房地产论坛第18届年会为您揭晓。

  2018年7月,博鳌?21世纪房地产论坛第18届年会将于海南盛大召开。作为中国目前规格最高、影响最大的房地产专业,天城互娱大厅开挂辅助软件下载,论坛之一,博鳌?21世纪房地产论坛迄今已经成功举办了十七届。每一年,我们都在此见证中国房地产的每一步成长和每一份荣耀,对当下热点趋势作深刻交流与判断,把脉和解读中国地产跳动脉络,寻找并壮大中国地产发展力量。博鳌?21世纪房地产论坛引领中国地产走向健康发展之道,已成为房地产行业的话语策源地、发展风向标。

  2018年7月,海南,博鳌?21世纪房地产论坛第18届年会,敬请关注。

  

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大家知道,过去一年我们比较谨慎,我们在去年写过报告《繁荣的顶点》,不过当时股票房子都在涨,大家比较喜欢看《经济新周期》。但是最近画风突变,信用收缩、债务违约、贸易冲突等成为流行话题,《康波萧条周期》、《金融周期顶点》等大师观点又开始吸引眼球。

  不少朋友问我怎么看,说你们不是空头吗?是不是应该现金为王?我说可不能乱贴标签,我们去年确实比较谨慎,但相比于目前市场的普遍悲观,我们反而比去年相对乐观了很多。熟悉我们的朋友都知道,今年我们并没有推荐持有现金,而是重点推荐“创新和稳定收益”这两大类资产,我们中期报告的名字就是“货币低增时代、创新债市为王”。

  为什么我们去年比较悲观,今,比邻互娱大厅炸金花辅助软件,年反而比去年更乐观了呢?我们首先给大家讲一段历史故事。

  美国80年代供给学派改革:收缩货币,创新和债市长牛。

  最近大家都在讲一个段子,说A股17年以前就达到3000点,如今也仅仅是3000多点。而在美国的1960、70年代也有类似的故事,1964年美国的道琼斯指数就达到800点,到了1981年还是只有800点,也是整整17年没怎么涨。当时涨的最好的是商品和房子。

  当时美国社会里面是靠投机倒把的人发财,而老实干活的人吃亏。当时,尼尔森·邦克·亨特一度成为全球首富。他是靠石油发家,后来开始投机大豆,而最出名的则是对白银的投机。亨特最早买白银的时候价格只有2美元/盎司,到最高的时候白银价格涨到了50美元/盎司。

  在1979年左右,桥水公司的达里奥认识了邦克,两个人一拍即合,因为发现大家都在买白银。当白银涨到10美元/盎司以后,达里奥就受不了了,然后就获利了结。但是邦克接着买,最多的时候邦克兄弟持有纽约商品交易所里面69%的白银。然后悲剧发生了,白银迅速跌到了10美元/盎司,而亨特兄弟破产了,从全球首富迅速变成一文不名。能够做到全球首富就是奇迹,而能在一年之内败光也是令人惊讶。

  而在美国1980年代发生的巨变,其实就是供给学派的改革。当时里根成为美国的总统,开始使用减税的政策发展经济,给企业减负以提高效率。但是更为重要的是,1979年沃克尔成为美联储主席,开始大幅提高利率、收缩货币。

  在1970年代,货币主义开始流行,弗里德曼的名言就是一切通胀都是货币现象,而这也极大地影响到了沃克尔这位70年代末新任美联储主席,他开始直接控制美国的货币数量,而且效果也非常明显。在美国的1970年代,年均货币增速达到10%,到了1980年代就降到了7.7%,到1990年代之后又进一步降到了5.5%。

  而由于货币的大幅收缩,当时的美国弥漫了不安的悲观情绪。而桥水公司的达里奥就发表了好几次预测。他的第一个预测是由于钱没了,所以拉美经济即将崩盘,而拉美经济应声而倒,由于预测应验,他得到了媒体的热捧,贝壳互娱开挂作弊助手,。后来大家请他去美国国会去给总统和议员们做报告,然后他发表了耸人听闻的判断:“由于钱没了,美国经济也即将崩溃”,然后他就等啊等,结果没有等到美国经济的崩盘,而是等到了自己公司的崩盘,由于预测失误,他的公司差点倒闭,员工全部走光了,只剩下自己一个光杆司令。后来,他在《原则》里面说,这是自己这辈子最大的失误。

  美国人在80年代收缩货币之后,并没有等来经济的崩盘,而是经济的再次起飞,信息经济迎来了大发展。其实不仅是过去的30年,美国经济过去200多年的经济发展史也充分证明了一个简单的道理:那就是经济增长与货币无关,货币超发只创造泡沫。

  在美国的19世纪,整整100年当中居然都没有通胀,原因是当时处于金本位时代,央行没法超发货币,结果这一百年的货币增速平均只有4.5%,但是经济平均增速高达4.1%。

  在美国经济步入20世纪以后,美国成立了央行,废除了金本位,进入纸币时代,货币开始超发,结果经济增速并没有上升,反而降低到了3%左右,而这种现象在1970年代达到极致,货币增速达到顶峰,而经济增速降至谷底。反而是在1980年代以后,美国重新收缩了货币增速,结果经济增速没变,只是通胀走低。

  但是货币超不超发,美国财富创造的方式有着天翻地覆的差距。

  在美国1980年代以前,首富来自于石油行业、来自商品投机,而在1980年代以后,商品和房子都不怎么涨了,比如油价30年才翻了一倍,房价也是涨涨跌跌,而80年代以后美国资本市场出现了空间繁荣,表现最好的是两大类资产:一个是股市,尤其是代表创新的纳斯达克指数,30多年涨了30多倍。另一个是债市,美国10年期国债利率在80年以后持续下降了30年。

  在80年代以后,代表创新的微软的盖茨,亚马逊的贝索斯都先后成为美国首富。而巴菲特也一度成为美国首富,在于其一方面靠保险公司融资,享受了利率长期下降的好处,而又将资产投向股市的好公司,从而最大程度享受了资本市场向好的红利。

  看完了美国80年代的故事之后,我们再来看一下中国。

  作为一名宏观研究员,我自己相信常识、相信数据分析和逻辑判断的结果。

  地产泡沫不可持续

  为什么过去我们比较谨慎,因为我们不看好靠房地产泡沫拉动经济的模式,因为这明显不符合常识。

  常识是,世界上没有只涨不跌的东西,如果有的话大家都不用干活、靠投机就可以发财了。常识是,没有国家能靠发展房地产成为世界强国,如果有的话人类社会就不需要任何技术进步、古代社会就会盖很多房子。常识是,我们作为第二大经济体,房产价值不应该比美国还要多很多,而现在中国房产总值占GDP比重是美国的2倍还多。

  因此,虽然过去两年的中国经济在明显改善,工业企业利润也有明显回升,但有一点始终没有变,那就是房地产泡沫。房价上涨在过去的两三年从一二线传导到三四五线,我们在去年不看好房地产,也被市场打脸。

  但我们的观点不变,只要房价泡沫还在扩大,只要经济还是在靠房地产驱动,那就不可持续。

  根本原因货币超发

  但是,大家有没有想过,为什么过去房价会涨那么多?其实不是靠信仰可以解释的,根本原因在于货币超发。

  在十年以前的07年,中国的广义货币总量只有40万亿,而在十年以后的2017年,中国的广义货币总量已经达到167万亿,足足翻了4倍还多。但其实还不止,因为没有算影子银行。十年以前的银行理财规模只有5000亿,十年以后翻了60倍达到30万亿,因此再加上影子银行以后,中国的真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿,平均每年增速17%。

  因此,过去十年房地产泡沫的根源在于货币超发,货币十年翻了5倍,所以很多城市的房价就涨了5倍。

  经济举债过度,影子银行失控

  为什么会出现货币超发?很多人首先想到的是央行,其实不完全是央行的原因。

  在07年的时候央行的总资产是17万亿,到2017年末是36万亿,只不过翻了一番,远远比不上同期商业银行总资产5倍的增幅。尤其是在最近几年,央行资产几乎没变化,2012年末央行的总资产就接近30万亿,到18年5月仅为35万亿。相比之下2012年末中国商业银行总资产为130万亿,到18年5月为253万亿,差不多翻了一倍。

  央行投放的货币叫做基础货币,过去央行主要通过外汇占款发放货币,但是12年以后外汇占款开始下降,所以中国央行发的货币其实已经不多了。因此,近几年货币还在超发的原因主要不在于央行,而是在于商业银行层面的广义货币发多了。

  最直观的数据,就是过去10年,中国商业银行的总资产翻了5倍,在07年时只有50万亿左右,到2017年变成250万亿,平均每年增长17%,为什么中国商业银行的资产增长这么多?主要有两大原因:

  一是因为经济主体举债过度。从09年开始,中国各个经济主体就轮番举债,最早在09年是企业部门开始大幅举债,到了12年开始政府部门通过各种融资平台大幅举债,而16/17年中国的居民部门又开始大幅举债。

  中国商业银行各类资产里面最大的一块是对居民、企业和政府的各种贷款,在07年时仅为31万亿,到18年5月为159万亿。

  二是因为影子银行大发展。历史上的金融危机都与商业银行贷款发多了有关,无论是日本的泡沫经济、美国的次贷危机还是欧债危机,原因在于商业银行是个高杠杆机构,通常只有10%左右的资本金,其他的钱都是借的,如果商业银行借的钱太多、贷款又发放错了地方,就容易引发金融风险。

  所以痛定思痛,大家发明了巴塞尔协议来规范商业银行发放贷款的行为,核心内容是商业银行有多少资本金,就最多新发多少贷款。我国商业银行的资本充足率长期约在12%,理论上能实现的贷款增速最多就在12%左右。

  但是过去10年我国银行的资产年均增速高达17%,这说明其每年的资产多增长了5%,问题是这一部分资产怎么逃避资本监管的呢?这就全部归功于影子银行了。正常情况下,商业银行的贷款要占用100%的资本,但是如果这笔贷款是银行发给银行的,那么就几乎不用占用任何资本了,过去10年大家就是利用这一点监管漏洞,发展出了巨大的影子银行。

  有很多贷款是发向房地产和融资平台等高风险领域,按照商业银行的正常监管其实不能放,但如果能把这笔贷款放在别的金融机构名下,就会在报表里面显示为对同业金融机构的贷款,那么就变得很正常了。在我国商业银行的总资产当中,07年时对同业金融机构的贷款只有7万亿,到17年最多的时候达到59万亿。而大量银行理财、信托、券商资管、基金子公司等等其实都充当了商业银行发放贷款的通道角色,共同打造了巨大的影子银行,为中国的地产泡沫添砖加瓦。

  不走放水老路,货币龙头关了

  但是,随着新一届政府的成立,中国的货币超发正在发生根本性的转变,货币超发的水龙头正在被逐渐关上。

  无论是刘鹤副总理,还是易纲行长,都是学者背景、专家出身,这意味着我们也步入了专家治国的时代。而专家的特点就是做专业的事情,刘鹤曾经编写过一本书《两次全球大危机的比较研究》,通过研究1929年的大萧条和2008年的次贷危机,他们总结出危机的一系列的共性,其中就包括宽松的货币信贷政策,以及大众极端的投机心理、相信泡沫神话会继续。这意味着他们知道中国问题的根源就在于货币信贷超发,因此不会重走放水发展的老路。

  而针对货币超发,新一届政府不再制定货币增速目标,央行直接在货币政策报告中写出了“货币低增将是新常态”,监管层也祭出了“资管新规”的重拳,而这又直指影子银行,未来影子银行的规模只能下降不能增加,影子银行资产到期之后必须转化为贷款或者债券等标准化资产,接受资本充足率的约束。

  如果我们仔细观察最新的货币增速,可以发现货币超发的时代确实已经结束了。今年5月份,广义货币M2的总量升至174万亿,但是同比增速只有8.3%。与此同时,银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降。从商业银行总资产来看,虽然18年5月的总规模达到253万亿,但是只比年初增加了3万亿,同比增速仅为6.8%,创下有史以来的最低增幅,不到过去10年增速均值的零头。

  长痛不如短痛,未来更有希望

  由于货币增速的大幅下行,确实会对短期经济运行构成挑战,主要体现在两个方面:

  一是经济下行短期承压。虽然到目前为止,经济数据依然较为平稳,4、5两个月的工业增速整体回升,发电量增速也回升到9.8%的高位,钢价、煤价等各种商品价格明显上涨,企业盈利增速仍在15%左右高位。但是毕竟钱变少了很多,而中国的房地产和工业经济发展又高度依赖于货币,因此未来经济下行的担忧很难打消。

  二是债务违约的风险上升。下半年是企业债券和非标债务到期高峰,年内到期或回售的各类信用债本息合计约4万亿,远高于前5个月的2.36万亿;年内到期的信托资金达4.1万亿,远高于前5个月的2.1万亿,如果未来新增社融持续萎缩,企业债务违约的风险或将继续上升。

  但也不全是坏消息,我们认为未来出现了三大希望:

  一是无风险利率下行。一个非常重要的好消息是今年中国的无风险利率出现了明显下降,今年中国的国债利率整体下行了大约50bp,而且还是在央行没有放水的背景下实现的,而这主要由于债务违约。

  过去大家买中国的债券,都习惯于跟买菜一样,把收益率从高到低排序,然后直接买收益率最高的,因为大家默认所有的债务都会刚性兑付。但是在今年债券大量违约之后,市场意识到债务是有风险的,国债是没风险的,大家开始愿意为安全资产付出更高的价格。

  而且利率下降的不仅仅是国债,类似于国债的AAA和AA+级企业债利率都出现了明显下降,只有AA-级以下的企业债利率出现明显上升。

  因此,在短期内,债务违约的增加确实是会增加市场的担忧。但是从长期来看,打破刚兑其实有利于中国融资成本的下降,因为过去其实是劣币驱逐良币,垃圾债以低成本融资、同时拉高了优质企业的融资成本。而以后垃圾债被打回原形,而优质企业债券的利率反而会下降。

  此外,打破刚兑、无风险利率的下降对股市也有积极意义。以前大家都喜欢买垃圾股投机,但是如果垃圾公司都要破产了,大家就会发现拥有稳定现金流的消费、公用事业以及龙头企业其实拥有更高的价值。而且既然利率最低的国债都涨价了,那么稳定收益类资产都应该涨价。

  二是房产将失去投资价值。房价暴涨的根源在于货币超发,在于过去10年中国的货币翻了5倍。如果未来货币增速长期降至7%甚至以下水平,再考虑到房子本身存在每年折旧带来的减值,那么房产将失去投资价值。如果买房自住其实不用担心,但如果想靠买房投资发财,那么在钱变少了以后将很难找到接盘侠。

  而只有在抑制了地产泡沫之后,中国经济才有希望走向可持续发展之路。

  三是经济转向创新发展。过去中国处于工业化时代,由于人口红利和城市化的支撑,每年平均增加1000万年轻人、还有2000万农民进城,居民对物质产品的追求高涨,所以经济的主要目的是不停地生产更多的房子、车子、家具家电。对于我们的企业而言,只需要不停借钱,然后去生产更多的产品就行了。

  而展望未来,中国人口红利结束了,每年减少500多万,城市化也接近尾声,没有那么多新增有效需求,如果还是靠举债来发展,还是不停地生产更多的产品,就会出现债务堆积、产能过剩和资产泡沫。

  但是未来的中国经济不是不发展了,而是改变了发展模式。我们的收入还在增加,中国老百姓还是会消费,只不过以前大家需要更多的消费,而以后需要更好的消费,未来美好生活的主旋律是,白虎大厅牛牛作弊辅助神器,消费升级,而消费升级要靠企业提高技术、靠创新来实现,而创新的基础是科学家和工程师的研发,支持创新的制度是减税和股权融资、产权保护,而这一切其实都在发生,我们相信未来创新充满希望。

  做正确的事情,永远都不晚

  为什么美国股市长期走牛市,为什么苹果、亚马逊这些企业的业绩那么好,这些公司无一例外都拥有巨额的研发投入,极高的研发强度,都是靠创新在不停创造价值。而相比之下,中国A股上市公司的研发投入严重不足,A股上市企业平均研发投入只有1.9亿人民币,仅为美国上市企业的10%左右。

  但并非中国所有企业都不做研发,只是在A股上市企业的研发投入少,而在美国上市的中概股企业平均研发投入和美国企业相差不大,所以中概股也是研发创新驱动,也是股价长牛。

  两年以前,我们开始改变税制,给研发型企业减税,按照最新规定,企业的研发费用可以乘以150%以后在税前扣除,这意味着企业研发投入越大,交的税就越少。

  而研发投入少和体制有关,国有企业缺乏研发投入。过去在中国投资,大家有个经验总结叫做“买债券要买国企债券,买股票要买民企股票”。原因在于国企债券存在刚性兑付所以没风险,但正因为如此,导致国企的低效率,而股权是代表效率的指标,所以国企股权投资价值不高。为什么中国A股过去长期低迷,原因在于制度设计,我们当初设计A股主要为了国有企业融资服务,结果导致A股主要代表国企和周期行业,这些企业普遍没有研发创新的动力,而代表中国未来的优秀民企大部分不在A股上市。

  但是,今年我们的上市制度出现了重大变革,在香港市场,今年引入了同股不同权和亏损企业上市两大制度,帮助创新企业发展。而在境内市场,3月份国办发布了文件《关于开展创新企业境内发行股票或存托凭证试点的若干意见》,明确支持创新企业在境内资本市场发行证券上市。虽然发行CDR等确实在短期会冲击市场流动性,市场也担心会出现当时中国石油上市时的情况,但是这些创新企业和中国石油是不一样的,中国石油是周期行业,当时又发行在油价的最高点。而这些创新企业融资以后,资金主要投向研发、投向新兴产业,而研发型企业本身在不停创造未来的价值。

  再比如说,今年我们开始养老金的税收递延试点,其实是通过税收优惠,帮助老百姓养老,把养老金投向中国的优秀企业,而减少大家买房养老,这样从长期来看也有助于中国经济转型。

  所以,参照美国的历史经验,货币放水其实经济和资本市场表现未必好,而收缩货币以后经济和资本市场表现未必差。我们认为当前的市场对于未来中国经济和资本市场过于悲观,我们收缩货币绝对是正确的选择,因为靠货币超发和地产泡沫是没有未来的,而收缩货币虽然会带来短期阵痛,但并不意味着经济崩溃,只要我们同时加大减税和鼓励创新的力度,那么中国经济增长的潜在增速未必大幅下降,而且中国的资本市场反而将充满长期希望。多元布局高端行业,优质资产花落银鸽投资

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