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沪媒:差点就给国安点赞了,可韦世豪爆粗口只能负分


2018年08月16日 07:05

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  “小而美”的长租公寓能否活下来?

  “第一轮淘汰刚刚开始,其实真正的竞争也才刚开始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居创始人王虎告诉《中国经济周刊》记者,在2017年下半年与当地另一家长租公寓Funx合并运营后,面对自如、蛋壳和魔方等行业巨头对西南地区市场的大举“进攻”,如今他总算可以稍微松一口气。目前幸福居和Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经超过5000间,不过王虎知道,在政策红利的推动下,各巨头纷纷扩大营业规模,长租公寓的激烈竞争才刚刚拉开帷幕。

  2017年7月,九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前,“机构化租赁”的市场供应量严重不足就已是经常被讨论的话题。2016年12月,链家研究院发布的《租赁崛起》称,租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%。

  据不完全统计,当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中,已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。贝壳研究院(原链家研究院)2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》称,租赁业务的机构化率目前已进一步提升,一线城市新开公寓门店增长率超35%。此外,规模较大、运营范围向全国扩张的巨头格局已初现端倪:对包含超过1000家分散式长租公寓运营商的统计结果显示,估值位列第一的自如估值为200亿元,超过第二名一倍多。贝壳研究院预测,未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚。

  在各路优势资源向头部企业汇聚之时,有分析认为,长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力。作为侧面的证明,长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字。“在对新房的竞争中,如果我们只能以2000元的价格拿房,而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本,就到了我们该退出的时刻了。”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观。

  行业巨头不看好兼并、收购

  与市场分析相反,作为行业巨头之一的自如并不认为收购与兼并的道路能走得通。自如CEO熊林近日对《中国经济周刊》记者明确说道:“大家在长租公寓行业中对兼并收购有一个误区,其实收购兼并的模式在这个行业很难走通。最核心的问题是,各家长租公寓产品的品相、质量差距非常大。一些公寓如果在当下规模不够大、运营不够好,在到达临界点时已经亏损得很严重了,此时离与业主租约到期的时间也不远了。在这种情况下,并购来的资产还剩多大价值?是否会贬值,甚至成为负担?”

  一位长租公寓企业高管接受《中国经济周刊》记者采访时分析,自如虽然也有“自如寓”这种集中式公寓,但大量房源还是在各小区中的分散式公寓。相较于集中式公寓,分散式公寓的管理半径更长、成本较高,收购者的兴趣不大。

  王虎则认为,已经形成很强运营体系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓,需要一套一套地实地测量,并对每间房屋进行改造,与其这样还不如按照自有的标准去扩张,这样更划算。在王虎看来,自如的标准化和一致化在业内是较为知名的,“目前巨头都在抢食政策带来的红利,在大众化和标准化的房屋上下功夫,无论是Funx这种小众产品还是幸福居,在他们眼里的价值其实并不大。”

  然而,业内还是不乏整合与并购的案例。除了2017下半年Funx与幸福居的合并外,魔方公寓也入股收购了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服务集团副总裁金喆向《中国经济周刊》记者证实,魔方入股后成为V客青年公寓的大股东,V客也进入了魔方产品体系之中,成为以初入社会的青年为主要受众的产品。“青年公寓这个品类有它独特的价值,它充实了魔方的产品线,进入魔方公寓的体系后‘过得很好’。”

  金喆所说的产品条线的互补,或许是行业整合中的关键参照标准。如今,我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线:针对高端商务人士与精英阶层的精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍(又称蓝领公寓)。“当某个企业在发展过程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时,兼并就自然而然地发生了。”王虎说。

  利润被压缩,部分“二房东”改走“大房东”路线

  “长租公寓项目找到我们的有很多,出于谨慎和对未来的不确定,我们一个都没投。”星瀚资本创始合伙人杨歌说,他对长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”(大房东)在欺压“运营权”(二房东),“这种不合理的结构导致所有权这一层的利润很大,有得‘炒’,而运营权这一层的利润十分薄,没有太多人重视这块业务,更‘懒’得按照运营商的需求开发合适的物业租给他们。”

  在杨歌看来,运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支,但大多数运营商过得都不太好,“还是因为利润太薄,大部分利润被‘所有权’拿走了。”

  在“所有权”与“运营权”的关系中,由于我国租赁市场不是非常发达,对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善,大房东往往是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商告诉《中国经济周刊》记者,大房东在与运营者关系上的强势是多方面的,比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等。

  思源地产副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说,由于“二房东”模式没有所有权,一旦市场发生不可预期的变化,比如地价房价快速上扬,成本将很难控制。此外,如果“二房东”运营得好,“大房东”看了“眼红”,也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间。

  值得注意的是,一些“二房东”在对他们不利的市场格局中,随着自身运营权业务的规模扩大,也开始了对地产的布局,并变身为“大房东”。以连锁快餐品牌麦当劳为例,其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务。麦当劳2016年的财报显示,其地产出租一项的利润就已经达到全财年利润的50%。

  为了成为“大房东”,自持物业成为可行性较高的路径之一。但“二房东”要想自持物业并不容易。

  2017年初,魔方与中航信托成立蓝山资产,聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理,由“轻资产”模式转向“重资产”模式。“我们的兄弟公司一旦物色到好物业,会交给我们来运营和管理,但魔方公寓的核心能力并不在这里,和大型开发商抢地块,实在不是我们可以做得到的。”金喆说。

  自如同样没有当“大房东”的打算。“我们的核心能力还是在运营,持有物业对我们来说成本太高了,也不利于完成当前迅速扩大规模的任务。”一位不愿具名的自如内部人士告诉《中国经济周刊》记者。

  幸福居创始人王虎则对中小规模企业到期离场已做好心理准备。“我们借贷资金的年利率超过30%,而巨头企业的年利率只有百分之十几,他们对外发债的利率更是只有个位数。”他说,巨头们更低的资金成本确保了他们可以将收回成本的时间推迟到3年甚至四五年后,而幸福居这样规模的企业必须在3年甚至两年内收回成本,才能保证稳定的现金流,这对中小规模企业来说是很大的问题。“由于我们在成都布局得早,早期房源我们付出的成本很低,可一旦这些房源租期结束,自如在大部分房源中都能以高于我们500元甚至1000元的价格拿房,会对我们形成巨大的优势,那时候我们就该离场了。”而对于自持物业,王虎的回答很干脆不可能。“我们与合伙人也考虑过这个问题,但对于我们这样只有几千间规模的运营商来说,要想自持很难。”

  “小而美”企业在夹缝中求存活

  互联网行业习惯性的“只有第一名才能活下来”的口号是否也会出现在长租公寓中?

  曾有人指出,互联网几乎为零的边际成本可使其线上业务迅速扩张,只有规模最大者才能最终取胜。但需要线下广泛布局的业务则不然,因为其需要十分本地化的专业服务,可以各自“占山为王”,不利于一家独大的格局形成。在共享单车行业中,有人依照这个理论认为线下端的“去中心化”会抵消线上端“中心化”的趋势,然而,通过激烈竞争,最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存下来,而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业,即便产品质量更好,也未能存活。

  其实,多数公寓运营商无论从宣传还是实操角度,都在凸显自身的“互联网基因”,以流量经营的模式试图将一个稳定的人群保留在其服务的场景中,使其在体系内发生重复消费,并试图开发其在社交、搬家、维修等其他方面的新需求,以拓展增值服务。比如,一些租赁巨头的房客既能在线下看房,也能在线上全面了解房源,之后通过电子密码门禁,就可以直接拎包入住,不用再经过传统的中介服务人员。而在接收房源一端,电子化量房、以智能的方式推算出房屋市场价,已是常见的信息化手段。

  长租公寓是否会追随这一“剩者为王”的原则,“小而美”能否留下?自如CEO熊林认为,长租公寓在单体城市运营规模不小于20万间,整体规模不小于百万间,才算是过了“规模关”,在这一过程中,前期的IT系统投入显得十分重要,是支撑规模迅速扩大的基础,对小规模企业而言压力很大。

  王虎则希望幸福居和Funx继续以“小而美”的方式顽强生存下去。“我看到一些只有2万+或者3万+规模的本地企业目前活得都还不错,也都实现了盈利。Funx专注于同性恋群体,这个小众市场暂时还没被巨头看上眼,在巨头都在大规模进行标准化和大众化房屋的布局之时,我们有很长一段时间可以利用。”他说,根据他的观察,目前所谓白领公寓、青年公寓和精英公寓3个条线,更多的是为了给投资方“讲故事”,其实同质化情况非常严重,“未来我们的生存之本就是‘有特色’,趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机。”

  《中国经济周刊》 记者 银昕|北京报道

  (本文刊发于《中国经济周刊》2018年第31期)

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  江苏构建纪检监察机关和审计机关全面协作配合机制——  形成监督合力 提高监督效能  

  图为江苏省审计厅向省纪委监委移送审计发现的问题线索。魏善顺 摄

  党的十八大以来,各级审计机关凭借“火眼金睛”,发现了一些被审计单位及其领导干部、工作人员违纪违法问题线索,为深入开展党风廉政建设和反腐败斗争发挥了重大作用。可以说,审计监督是发现党员领导干部问题线索的一支重要力量。那么,如何加强纪检监察机关与审计机关的协作配合,助力全面从严治党不断走向深入?江苏积极探索,并于近日出台《关于纪检监察机关与审计机关进一步加强协作配合的意见》,对此作出细化与规范。

  “出国(境)随意延长时间和擅自变更线路、不开会集体研究就擅自签订承包合同、大肆收受他人财物……”江苏省审计厅向省纪委监委移送的这一问题线索,为中江集团原党委书记、董事长孔新宁案件的顺利查办发挥了重要作用。

  经查,孔新宁违反政治纪律,以与他人串供、打探案情等方式,对抗组织审查;违反组织纪律,违反议事规则,未经集体研究,个人决定重大事项,多次未经批准出入国(边)境;违反廉洁纪律,违反公务用车管理规定;违反工作纪律,多次擅自延长在国(境)外期限、擅自变更线路;违反国家法律法规规定,利用职务上的便利在企业经营等方面为他人谋取利益,收受他人财物。最终,孔新宁被开除党籍、开除公职,并被移送司法机关。

  像这样,纪检监察机关与审计机关全面协作,在江苏已成常态。去年以来,江苏省各级审计机关向纪检监察机关移送问题线索2801件,其中立案1644件,涉及厅局级4件、县处级36件。在总结以往实践经验的基础上,江苏省纪委监委和省审计厅于7月11日联合制定出台《关于纪检监察机关与审计机关进一步加强协作配合的意见》,着力构建联系协调、业务沟通、问题线索移送、审计成果运用以及严格落实法律责任等6项协作机制。

  “这是贯彻落实习近平总书记关于发挥审计在党和国家监督体系中重要作用讲话精神的实际行动和有效举措。”江苏省委常委、省纪委书记、省监委主任蒋卓庆表示,顺应监察体制改革和审计管理体制改革新形势新要求,须完善纪检监察机关和审计机关协作配合机制,不断强化监督合力,提高监督效能。

  明确归口部门

  江苏省纪委监委案件监督管理室日前向省审计厅法规处发函,反馈其移送的徐矿集团原总经理、党委副书记孙海严重违纪违法问题线索办理情况。按意见要求,纪检监察机关对审计机关移送的问题线索,无论是立案给予党纪政务处分的,还是给予诫勉谈话、组织调整等处理的,或是不需要追究党纪政务责任或者给予组织处理的,都及时反馈审计机关。

  “省纪委监委案件监督管理室和省审计厅法制部门就是‘连接口’。”该省纪委监委案件监督管理室负责同志表示,明确由省纪委监委一个归口部门与省审计厅一个归口部门具体对接,负责日常联络,解决了过去没有专责部门负责、沟通不顺畅、程序繁琐等问题。

  归口联系部门一方面要负责联系问题线索移送,协调双方之间协作事项办理、重要情况通报等日常联络沟通事项;另一方面还要定期组织召开联席会议。

  “一般每半年召开一次纪检监察机关和审计机关联席会议,通报有关情况,讨论研究重大事项,协调解决工作中的问题;综合研判违纪违法问题成因、特点、手段和变化规律,共同研究提出问题查处和源头治理的办法措施,提升监督质量。”江苏省纪委监委有关负责人告诉记者,必要时,经批准可随时召开联席会议。

  加强业务协作

  今年6月,江苏省审计厅向省纪委监委发函,商请提供近期重点审计对象任职期间涉及本人和单位的信访举报等有关情况。没过多久,省纪委监委就将相关情况反馈给省审计厅。“以往协作有点类似于‘手递手’的‘交接棒’,而现在,纪检监察机关与审计机关将重点关注的重要问题情况沟通协作贯穿于监督全过程,实现真正的无缝对接、有效衔接,不仅效率提高了,成效也更明显了。”江苏省审计厅法制部门负责同志深有感触地说。

  而做到这些,协作运行的制度安排是保障。据了解,在江苏,一方面,纪检监察机关将需要审计的事项及时告知审计机关,对于问题突出的单位或部门主要领导,建议予以重点关注并列入年度审计计划;根据工作需要可以调取审计工作底稿;在查办案件或监督检查中,对涉及审计专业性事项的,可商请审计机关协助查证。另一方面,审计机关在开展审计前,可向纪检监察机关了解被审计单位相关信访举报信息;对审计发现需要立即核实的涉嫌违纪违法问题线索,可商请纪检监察机关按规定优先办理。

  强化成果运用

  协作配合制度的细化及设立的“快速通道”直接促进了审计结果的精准有效。记者近日在江苏省纪委监委看到,省审计厅关于省直某单位主要领导的经济责任审计报告,不仅指出了主要领导应承担的责任,对领导班子其他成员的直接责任、主管责任、领导责任也予以明确。

  “对审计结果精细化分类,明确界定责任,增强了审计结果的针对性、实效性,成果运用更加精准、更加有效。”江苏省纪委监委相关负责同志介绍,以往审计报告抄送纪检监察机关,对报告中反映的问题如何处理没有明确建议,往往较为笼统。

  而现在,江苏省各级审计机关将审计结果分为涉嫌违纪违法的问题线索、需要问责的重大事项、经济责任审计结果报告三大类,按照不同的要求、通过不同的程序移送纪检监察机关进行分类处置。对于涉嫌违纪违法的问题,按照问题线索要求移送,纪检监察机关及时反馈办理情况。对于在经济责任审计中发现的问题,要对涉及地区和单位领导班子和成员各自应当承担的责任作出科学界定,纪检监察机关在领导干部党风廉政意见回复、地区和单位政治生态评估等工作中,结合经济责任审计结果报告及责任界定情况作出综合评价,对审计结果反映的典型性、普遍性、倾向性问题及时进行研究,并着眼于标本兼治,强化执纪执法监督。

  江苏省审计厅厅长侯学元表示,将进一步加强与纪检监察机关的联系协作,强化信息沟通,扩大资源共享,促进成果运用,切实扛起审计监督重要职责。

  据悉,在刚刚开始的江苏省委第五轮巡视中,巡视机构联合审计部门深入研究“巡审结合”的合作方式、责任分工、沟通机制、结果运用等,进一步探索建立巡审结合制度,为增强巡视监督实效开辟新的路径。(本报记者 孙权 通讯员 顾敏)


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